넥서스 금융 브리핑

누구에게

새로 대출을 받거나 갈아타려는 개인 차주

무엇을

연소득 대비 연간 원리금 상환액으로 한도 산정

언제부터

2024년 2월 26일 스트레스 DSR 단계 시행

어디서 확인

금융위·금감원 공고와 취급 금융회사 안내

01 · 이 제도는 무엇을 정하는가

규칙의 내용

DSR은 총부채원리금상환비율이다. 앞으로 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자를 더한 금액을 연소득으로 나눈 값이다. 새로 받으려는 대출뿐 아니라 이미 있는 대출까지 전부 더한다. 금융회사는 이 비율이 정해진 선을 넘지 않는 범위에서만 대출을 내준다.

이자만 세지 않고 원금을 함께 센다는 점이 DSR의 핵심이다. 만기가 짧을수록 한 해에 갚아야 할 원금이 커지므로 한도가 줄고, 만기가 길수록 한도가 늘어난다. 소득이 같아도 기존 대출이 많으면 새 대출 한도는 그만큼 줄어든다.

스트레스 DSR은 여기에 가산금리를 얹어 한도를 계산하는 방식이다. 실제 적용 금리가 아니라 그 금리에 스트레스 금리를 더한 값으로 원리금을 다시 계산한다. 금리가 오를 때를 미리 가정해 한도를 줄여 두는 구조다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니다.

스트레스 금리는 과거 5년 안에 가장 높았던 가계대출 금리와 현 시점 금리를 비교해 정한다. 제도 도입을 발표한 2023년 12월 기준으로 하한은 1.5%, 상한은 3.0%였다. 적용 대상은 변동금리와 혼합형, 주기형 대출이다.

2025년 5월 발표되고 2025년 7월 1일 시행된 3단계 기준으로 스트레스 금리는 1.50%다. 지방 주택담보대출에는 0.75%가 적용된다. 이 값은 발표 시점의 값이고 가계부채 상황에 따라 조정되므로 대출을 알아보는 시점에 다시 확인해야 한다.

02 · 왜 만들어졌는가

이 규칙이 없던 시절

예전에는 담보로 잡은 집이 얼마인지, 그해 이자를 낼 수 있는지만 따졌다. 원금을 언제 어떻게 갚을지는 심사에 충분히 반영되지 않았다. 만기에 다시 빌려 갚는 방식이 굳어졌고, 대출은 남아 있는데 갚은 원금은 없는 상태가 쌓였다.

DSR은 2018년에 업권별로 순차 도입됐다. 그해 7월 상호금융업권, 9월 보험업권으로 넓혔고 저축은행과 여신전문금융회사에는 시범 도입했다. 담보가 아니라 갚을 능력을 보겠다는 것이 취지였다.

다음 문제는 금리였다. 변동금리 대출은 계약할 때 금리가 낮으면 한도가 크게 나온다. 그런데 금리가 오르면 갚을 돈이 늘어난다. 계약 시점의 낮은 금리로 계산한 한도가 나중에 감당하지 못할 빚이 되는 것이다. 금융당국은 이 문제를 한도 계산 단계에서 막기로 하고 2023년 12월 스트레스 DSR 도입을 발표했다.

시행은 단계로 나눴다. 2024년 2월 26일 은행권 주택담보대출에 1단계가 시행됐다. 처음에는 산식으로 구한 스트레스 금리의 25%만 적용했고, 그해 하반기에는 50%, 2025년부터는 전부 적용하기로 했다. 2025년 7월 1일에는 전 업권의 모든 가계대출로 넓히는 3단계가 시행됐다.

03 · 실제로 어떻게 작동하는가

적용 요건과 예외

DSR은 사람마다 다르게 계산된다. 소득과 기존 대출, 만기, 금리 유형이 모두 들어가기 때문이다.

무엇을 더하는가

새로 받을 대출과 이미 있는 대출의 1년치 원금과 이자를 모두 더한다. 주택담보대출과 신용대출을 가리지 않고 본인 명의의 대출이 함께 잡힌다. 쓰지 않은 한도까지 잡히는지는 대출 종류마다 다르므로 취급 금융회사에 확인한다.

무엇으로 나누는가

확인된 연소득으로 나눈다. 근로소득은 원천징수영수증, 사업소득은 소득 관련 증명으로 확인한다. 증빙 방법에 따라 인정되는 소득이 달라지고 그만큼 한도도 달라진다.

스트레스 금리를 얹는 방식

적용 금리에 스트레스 금리를 더한 값으로 원리금을 다시 계산한다. 대출 금리 자체가 올라가는 것이 아니라 한도를 계산할 때만 쓰는 금리다. 그래서 갚는 돈은 그대로인데 빌릴 수 있는 금액만 줄어든다.

금리 유형에 따른 차이

제도의 적용 대상은 변동금리와 혼합형, 주기형 대출이다. 금리가 바뀔 여지가 큰 대출일수록 한도가 더 줄어든다. 금리 유형을 무엇으로 고르는지가 한도를 좌우한다.

만기와 상환 방식

만기를 늘리면 한 해에 갚는 원금이 줄어 DSR이 낮아진다. 원금을 나중에 몰아 갚는 방식은 초기 DSR이 낮게 나오지만 만기에 부담이 몰린다. 한도만 보고 만기와 상환 방식을 고르면 뒤에 문제가 된다.

비율은 자주 바뀐다

DSR 상한과 스트레스 금리 적용 비율은 가계부채 상황에 따라 조정된다. 인터넷에 도는 표를 그대로 믿지 말고 대출을 알아보는 시점에 금융위원회와 금융감독원의 공고, 취급 금융회사의 안내로 현재 값을 확인한다.

규제가 적용되는 기준일

규제는 대출을 실행한 날이 아니라 정해진 기준일을 놓고 적용된다. 기준일 직전에 신청이 몰리는 일이 반복돼 왔다. 신청 시점과 적용 기준일을 함께 확인해야 한다.

04 · 나에게 어떻게 적용되는가

상황별로 본다

01
연봉은 그대로인데 작년보다 대출 한도가 줄었다
스트레스 금리 적용 비율이 올라갔거나 규제 단계가 바뀐 것이다. DSR은 계약 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 값으로 계산한다. 같은 소득이라도 적용 비율이 커지면 한도는 줄어든다.
02
쓰지 않고 열어만 둔 마이너스통장이 있다
쓰지 않은 한도가 부채로 계산되는지가 새 대출 한도를 좌우한다. 새 대출을 앞두고 있다면 쓰지 않는 한도를 줄이거나 없애는 것을 먼저 검토한다. 정리한 사실이 언제 반영되는지도 함께 확인한다.
03
만기를 30년으로 할지 40년으로 할지 고민이다
만기를 늘리면 한 해에 갚는 원금이 줄어 DSR이 낮아지고 한도가 늘어난다. 대신 갚는 기간이 길어져 총이자는 늘어난다. 만기를 늘려 한도를 맞추는 것은 이자를 더 내고 한도를 사는 것이다.
04
다른 은행으로 갈아타려는데 한도가 안 나온다
갈아타기는 새 대출로 보는 것이 기본이므로 옮기는 시점의 규제가 적용된다. 기존 대출을 받을 때와 규제가 달라졌다면 한도도 달라진다. 갈아타면 오히려 한도가 줄어드는 경우가 생긴다.
05
소득 증빙이 어려운 프리랜서다
DSR의 분모는 확인된 연소득이다. 증빙이 약하면 인정되는 소득이 줄고 한도도 함께 줄어든다. 종합소득세 신고 자료를 미리 갖춰 두는 것이 한도에 직접 영향을 준다.

05 · 아직 해결되지 않은 것

이 규칙이 막지 못하는 것

제도의 빈틈

규칙이 있다고 해서 다 막히는 것은 아니다.

01
DSR은 현재 소득과 현재 부채만 본다. 앞으로 소득이 줄어들 가능성이나 교육비와 의료비처럼 반드시 나가는 지출은 계산에 들어가지 않는다.
02
규제 비율과 적용 범위가 대책이 나올 때마다 바뀐다. 대출을 준비하는 사람은 몇 달 사이에 한도가 달라지는 상황을 그대로 감당한다.
03
한도를 채우지 못한 사람이 규제가 약한 곳으로 옮겨 가는 흐름을 DSR 자체가 막지는 못한다. 산정에서 빠지는 대출과 업권이 남아 있다.
04
스트레스 금리는 과거 금리를 근거로 계산한다. 과거에 겪지 않은 폭의 금리 상승은 반영되지 않는다.
05
만기를 늘려 한도를 맞추는 길이 열려 있다. 한 해 상환액은 줄지만 갚는 기간과 총이자는 늘어나고, 은퇴 이후까지 상환이 이어진다.

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