대환대출(갈아타기)

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

대환대출은 새 상품이 아니라 대출을 갈아 끼우는 행위다. 새 금융회사가 내 기존 대출을 대신 갚아 없애고, 나는 그 금융회사에 새 조건으로 빚을 진다. 빚의 총액은 그대로이고 바뀌는 것은 채권자와 금리, 기간, 상환방식이다.

예전에는 두 은행을 오가며 서류를 떼야 했지만 지금은 온라인으로 한 번에 처리하는 길이 열려 있다. 금융위원회가 만든 온라인·원스톱 대환대출 인프라가 2023년 5월 31일 신용대출부터 시작했고, 2024년 1월 9일 시세 조회가 가능한 아파트의 주택담보대출로 넓어졌으며 전세자금대출도 뒤이어 포함됐다.

계약 상대방은 새로 빌리는 금융회사 하나다. 기존 금융회사와의 관계는 상환과 동시에 끝난다. 담보가 있는 대출이라면 기존 근저당권을 없애고 새 근저당권을 설정하며, 보증서가 걸린 대출이라면 보증기관의 승낙 절차가 따로 필요하다.

이 제도가 만들어진 이유는 금융회사를 옮기는 데 드는 마찰을 줄이자는 것이다. 옮기기 쉬워지면 금융회사들이 기존 고객의 금리도 관리하게 된다. 다만 옮기는 것이 항상 이득은 아니다. 계산은 갈아타는 사람이 직접 해야 한다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

돈이 새 금융회사에서 기존 금융회사로 바로 건너가고 나는 채권자만 바꾼다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

이 계약에서 얻는 것은 이자 절감액이고 내는 것은 갈아타는 비용이다. 순이익은 (기존 금리 - 새 금리) × 남은 원금 × 남은 기간에서 중도상환수수료와 설정비용을 뺀 값이다. 남은 원금 1억원짜리 대출을 연 5%에서 연 4%로 옮긴다고 하자. 1년 이자는 500만원에서 400만원으로 100만원 준다. 중도상환수수료 요율을 1.2%로 가정하고 잔여기간 비율이 60%라면 수수료는 1억원 × 1.2% × 60%로 72만원이다. 첫해에 남는 것은 28만원이고, 2년째부터는 매년 100만원씩 온전히 절감된다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우남은 원금 3억원인 주택담보대출을 연 4.5%에서 4.2%로 옮겼다고 하자. 연간 절감액은 90만원이다. 중도상환수수료 요율을 1.2%로 가정하고 잔여기간 비율이 50%라면 수수료는 180만원이므로 2년을 채워야 겨우 본전이다. 여기에 기존 은행에서 받던 우대금리 조건을 새 은행에서 채우지 못해 금리가 0.3%포인트 올라가면 절감액은 사라진다. 규제 강화로 한도가 2억 7,000만원까지만 나오면 차액 3,000만원을 당장 마련해야 하고, 마련하지 못하면 갈아타기 자체가 무산된다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

비용은 새 대출이 아니라 기존 대출을 끊는 데서 주로 발생한다.

세금

대출을 갈아타는 것 자체는 과세 대상이 아니다. 다만 세제 혜택이 걸린 대출이라면 조건이 끊길 수 있다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받고 있었다면 새 대출도 상환기간과 금리 유형 등 요건을 갖춰야 공제가 이어진다. 요건을 벗어나는 상품으로 옮기면 그해부터 공제가 끊기므로 절감되는 이자와 사라지는 공제액을 함께 계산한다. 사업용 대출이라면 이자비용의 필요경비 처리는 갈아탄 뒤에도 그대로 이어진다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

갈아탄 뒤에도 되돌릴 여지는 있다. 금융소비자보호법 제46조에 따라 대출성 상품은 계약서류를 받은 날 또는 계약을 맺은 날부터 14일 안에 청약을 철회할 수 있다. 다만 기존 대출은 이미 상환돼 없어졌으므로 철회하면 그 돈을 스스로 갚아야 한다. 담보 등기가 이미 이뤄졌다면 원상회복 비용도 따른다.

설명이 사실과 달랐거나 우대조건이 안내와 다르게 적용됐다면 같은 법 제47조의 위법계약해지권을 검토한다. 계약일부터 5년 이내이면서 위반 사실을 안 날부터 1년 안에 행사할 수 있다.

갈아타지 않고 조건만 바꾸는 길도 있다. 소득이 늘었거나 신용점수가 올랐다면 거래 중인 금융회사에 금리인하요구권을 행사한다. 받아들여지면 중도상환수수료도 설정비용도 들지 않는다. 갈아타기를 알아보기 전에 이 절차를 먼저 밟아보는 편이 순서상 맞다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

이자를 줄이는 방법은 갈아타기 말고도 있고, 비용과 조건이 서로 다르다.

핵심 차이갈아타기는 비용이 앞에서 한꺼번에 나가고 이익은 나중에 조금씩 들어온다. 남은 기간이 짧으면 계산이 뒤집힌다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

민원은 비교 화면과 실제 조건의 차이에서 많이 나온다. 최저금리로 표시된 값이 우대조건을 모두 채운 경우여서 실행 금리가 더 높게 나왔다는 유형이 대표적이다. 심사 지연으로 기존 대출 만기를 넘겨 연체가 발생했다는 민원, 중도상환수수료를 감안하면 손해였다는 사후 민원, 갈아탄 뒤 기존 근저당권 말소가 늦어 매매가 막혔다는 민원도 접수된다.