주택담보대출 — 변동금리형

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

주택담보대출은 은행에서 돈을 빌리고 그 집에 근저당권을 설정해 주는 계약이다. 예금과 방향이 정반대다. 예금은 내가 은행에 빌려주는 것이고, 이것은 은행이 나에게 빌려주는 것이다. 갚을 의무를 지는 쪽이 나이고, 못 갚으면 은행은 담보로 잡은 집을 경매에 넘겨 회수한다.

변동금리형이란 적용 금리가 계약 기간 내내 고정되지 않는다는 뜻이다. 금리는 지표금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 뺀 값으로 정해진다. 지표금리는 은행연합회가 매달 공시하는 자금조달비용지수나 금융채 금리를 쓴다. 계약할 때 정한 재산정 주기가 돌아오면 그 시점의 지표금리로 다시 계산된다. 주기는 6개월이나 12개월이 흔하다. 내가 아무것도 하지 않아도 매달 갚을 돈이 늘어날 수 있는 구조다.

가산금리는 은행이 정한다. 신용등급, 담보 종류, 조달 비용, 목표 이익률이 반영된다. 우대금리는 급여이체나 카드 실적 같은 조건을 채워야 유지되고, 조건이 깨지면 다음 재산정 때 사라진다. 지표금리가 그대로여도 우대금리를 놓치면 실제 부담은 올라간다.

이 대출이 존재하는 이유는 분명하다. 주택 가격은 대부분의 사람이 모아 둔 돈으로 한 번에 치를 수 없는 금액이다. 다만 확인해야 할 것은 얼마를 빌릴 수 있는가가 아니다. 금리가 어디까지 오를 수 있는가, 그때 매달 얼마를 내야 하는가, 감당하지 못하면 무엇을 잃는가 세 가지다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

심사, 담보 설정, 상환, 금리 재산정 순서로 움직인다. 마지막 단계가 반복된다는 점이 변동금리형의 특징이다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

대출에는 수익이 없다. 계산할 것은 갚을 금액이다. 원리금균등 상환액은 '원금 × 월이율 ÷ (1 - (1 + 월이율)의 마이너스 총회차 제곱)'으로 구한다. 3억원을 연 4%로 30년 원리금균등으로 빌렸다고 하자. 월 상환액은 약 143만원, 총이자는 약 2억 1,600만원이다. 금리가 연 6%로 오르면 월 상환액은 약 180만원, 총이자는 약 3억 4,800만원이 된다. 2%포인트 차이가 월 37만원, 30년 누적 1억 3천만원의 차이를 만든다. 변동금리형은 이 차이가 계약 중간에 실제로 발생하는 구조다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우집값 하락과 금리 상승이 겹치는 경우다. 5억원짜리 주택을 3억원 대출로 샀는데 집값이 40% 떨어져 3억원이 됐다고 하자. 경매에서 시세의 70%인 2억 1천만원에 낙찰되면 경매비용과 선순위 채권을 제한 뒤 남는 돈은 그보다 적다. 채무 3억원 가운데 1억원 안팎이 갚아야 할 빚으로 남는다. 집은 잃고 빚은 남는다. 이것이 대출성 상품을 원금 초과손실로 분류하는 이유다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

총이자가 압도적으로 크지만 계약 단계마다 다른 비용도 붙는다.

세금

빌린 돈은 소득이 아니므로 세금이 붙지 않는다. 대신 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제가 있다. 무주택 또는 1주택 세대주, 상환기간 15년 이상, 취득 당시 기준시가 요건을 함께 충족해야 한다. 공제한도는 상환 조건에 따라 크게 갈린다. 고정금리이면서 비거치식이면 한도가 가장 높고, 변동금리이거나 거치식이면 가장 낮은 구간이 적용된다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

미리 갚으면 중도상환수수료가 붙는다. 2025년 1월 개편으로 실비 범위에서만 산정되며 실행일로부터 3년이 지나면 면제되는 것이 보통이다. 다른 은행으로 옮기는 대환대출은 온라인 인프라로 비대면 비교와 이동이 가능하다. 다만 갈아탈 때 현재 규제가 새로 적용되므로 기존 한도를 그대로 옮기지 못하거나 이동 자체가 막힐 수 있다.

금리를 낮출 권리가 둘 있다. 은행법 제30조의2의 금리인하요구권은 취업, 승진, 소득 증가, 신용점수 상승 시 인하를 요구할 수 있고 은행은 수용 여부와 이유를 알려야 한다. 금융소비자보호법 제46조의 청약철회권은 계약서류를 받은 날 또는 계약체결일부터 14일 안에 원금과 이자, 부대비용을 돌려주면 계약을 없던 일로 한다.

갚기 어려워졌다면 연체가 쌓이기 전에 움직인다. 2024년 10월 17일 시행된 개인채무자보호법은 채무자가 금융회사에 직접 채무조정을 요청할 권리를 두고 있고, 요청을 받은 금융회사는 일정 기간 담보권 실행을 할 수 없다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

같은 주택담보대출이라도 금리가 정해지는 방식에 따라 부담의 성격이 완전히 달라진다.

핵심 차이스트레스 총부채원리금상환비율 3단계에서 변동금리형은 스트레스 금리가 100% 반영되어 같은 소득이라도 한도가 가장 적게 나온다. 고정형은 초기 금리가 높은 대신 상환액이 만기까지 확정된다. 변동형의 낮은 초기 금리는 금리 위험을 차주가 떠안는 대가이고, 그 위험은 계약 기간 내내 남아 있다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

가장 잦은 분쟁은 금리 산정이다. 소득이나 담보 정보가 잘못 반영돼 가산금리가 높게 매겨진 사례가 확인된 적이 있고, 우대금리 조건 충족 여부를 두고 다투는 민원도 꾸준하다. 금리인하요구권을 안내받지 못했거나 거절 사유를 통지받지 못했다는 민원도 많다. 중도상환수수료 산정 근거와 기한의 이익 상실 통지 절차 역시 반복되는 쟁점이다.