주택담보대출 — 혼합형·주기형

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

혼합형과 주기형은 고정금리와 변동금리를 섞은 주택담보대출이다. 법적 성격은 다른 주담대와 같다. 금전소비대차계약에 담보권 설정계약이 붙고, 은행이 채권자다. 다른 것은 금리를 다시 정하는 시점이 언제 오느냐 하나뿐이다.

혼합형은 처음 일정 기간, 보통 5년 동안 금리를 고정한 뒤 그 기간이 끝나면 변동금리 상품으로 넘어간다. 넘어간 뒤에는 6개월 또는 1년마다 코픽스 같은 기준금리를 따라 금리가 움직인다. 고정 구간이 한 번 있고 그 뒤로는 계속 변동인 구조다.

주기형은 정해진 주기마다 그 시점의 금리로 다시 고정한다. 5년 주기라면 5년 동안 금리가 그대로고, 5년째에 새 금리로 바뀌어 다시 5년간 유지된다. 만기까지 이 과정을 반복한다. 금리가 바뀌는 횟수가 변동형보다 훨씬 적고, 바뀐 뒤에도 한동안 고정된다는 점이 혼합형과 다르다.

이런 구조가 생긴 이유는 두 가지다. 하나는 은행이 만기까지 금리를 묶는 부담을 줄이면서도 차주에게 일정 기간의 예측 가능성을 주기 위해서다. 다른 하나는 규제다. 감독당국은 가계부채의 금리 위험을 줄이려고 고정금리 비중을 관리해 왔고, 총부채원리금상환비율을 계산할 때 금리유형에 따라 가산되는 스트레스 금리를 다르게 적용한다. 변동형에 가장 무겁게, 혼합형에는 그보다 가볍게, 주기형에는 더 가볍게 적용하므로 같은 소득이라도 주기형의 대출 한도가 더 크게 나온다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

고정 구간과 변동 구간이 시간 순서로 나뉘어 있다는 점만 빼면 다른 주담대와 같다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

상환액은 금리가 다시 정해지는 시점마다 새로 계산된다. 원리금균등이라면 남은 원금과 남은 기간, 새 금리로 상환표를 다시 짠다. 3억원을 연 3%로 30년 원리금균등으로 빌렸다고 하자. 월 상환액은 약 126만원이다. 5년 뒤 남은 원금이 약 2억 6,700만원인 상태에서 금리가 연 5%로 바뀌면, 남은 25년에 대한 월 상환액은 약 156만원이 된다. 금리가 2%포인트 오른 것만으로 매달 30만원 가까이 더 내야 한다는 뜻이다. 재산정 시점의 상환액을 계약 전에 계산해 두는 것이 이 상품의 핵심이다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우3억원을 연 3%로 30년 혼합형으로 빌렸다가 5년 뒤 금리가 연 6%로 재산정됐다고 하자. 남은 원금 약 2억 6,700만원에 대한 월 상환액은 약 126만원에서 약 172만원으로 늘어난다. 연간 부담이 550만원 가까이 커지는 셈이다. 여기에 소득이 줄어 연체가 3개월 이상 이어지면 기한이익이 상실되고, 담보주택이 경매에 넘어가 낙찰가가 대출 잔액에 못 미치면 그 차액은 집을 잃은 뒤에도 갚아야 할 채무로 남는다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

고정금리형과 비용 구조는 같지만, 재산정 시점에 가산금리가 어떻게 붙는지가 추가로 중요하다.

세금

대출받은 돈은 소득이 아니므로 과세되지 않는다. 근로소득자는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있는데, 공제한도는 상환기간이 15년 이상인지, 고정금리인지, 비거치식 분할상환인지에 따라 차등된다. 혼합형과 주기형은 세법상 고정금리로 인정받는 요건이 상품 구조에 따라 갈리므로, 공제를 목적으로 한다면 계약 전에 국세청 상담센터 126이나 홈택스에서 해당 여부를 확인해야 한다. 이자상환증명서는 매년 초 금융회사에서 발급하며 연말정산 간소화 자료로도 조회된다. 주택 취득에 따르는 취득세와 보유에 따르는 재산세는 대출과 별개다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

금융소비자보호법 제46조에 따라 계약서류를 받은 날 또는 계약체결일 중 늦은 날부터 14일 안에는 청약을 철회할 수 있다. 원금과 이자, 은행이 대신 낸 부대비용을 돌려주면 되고 중도상환수수료는 물지 않는다.

이 상품에서 가장 중요한 탈출 시점은 고정기간이 끝나기 직전이다. 재산정될 금리를 미리 확인하고 다른 상품과 비교해야 한다. 아파트 주택담보대출은 온라인 갈아타기 서비스가 운영되고 있어 여러 금융회사의 조건을 한 화면에서 비교할 수 있다. 다만 갈아타는 시점의 LTV·DSR 규제가 처음 빌릴 때보다 강해졌다면 같은 금액을 다시 빌리지 못할 수 있다.

중도상환수수료 부과기간이 통상 3년이므로, 고정기간이 5년인 상품은 3년이 지난 시점부터 수수료 없이 갈아탈 수 있는 구간이 생긴다. 이 구간을 놓치면 재산정된 높은 금리로 남게 된다. 설명이 사실과 달랐다면 금융소비자보호법 제47조의 위법계약해지권을 위반 사실을 안 날부터 1년, 계약체결일부터 5년 안에 행사할 수 있다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

금리가 언제 몇 번 바뀌는가로 네 상품이 갈린다.

핵심 차이혼합형과 주기형을 가르는 것은 고정 구간이 한 번뿐인가 반복되는가다. 혼합형은 고정기간이 끝나면 그때부터 변동형과 같아지고, 주기형은 만기까지 계단식 고정이 이어진다. 이름이 비슷해도 20년 뒤의 위치가 전혀 다르다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

가장 잦은 분쟁은 고정기간 종료 후 금리 급등이다. 저금리 시기에 5년 고정으로 계약한 차주가 고금리 시기에 재산정을 맞아 상환액이 크게 늘었다며 설명의무 위반을 주장하는 유형이 반복된다. 혼합형과 주기형을 혼동해 계약한 뒤 재산정 구조가 다르다는 것을 뒤늦게 확인한 사례, 고정기간 종료 시점의 가산금리가 계약 당시 안내와 달랐다는 사례도 접수된다. 은행이 가산금리를 잘못 산정해 이자를 더 받은 사실이 적발돼 환급이 이뤄진 전례도 있다.