주택담보대출 — 고정금리형

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

고정금리형 주택담보대출은 예금이나 투자가 아니라 빚이다. 법적으로는 금전소비대차계약이고, 여기에 담보권 설정계약이 붙는다. 은행이 채권자, 집을 담보로 내놓은 사람이 채무자다.

고정금리형의 핵심은 금리 결정 시점이 한 번뿐이라는 것이다. 계약할 때 정해진 금리가 만기까지 그대로 간다. 시장금리가 올라도 상환액이 늘지 않고, 내려도 줄지 않는다. 금리가 오르내리는 위험을 차주가 아니라 은행이 진다.

은행이 그 위험을 공짜로 떠안지는 않는다. 은행은 짧은 예금으로 자금을 조달해 긴 대출로 굴리기 때문에, 만기까지 금리를 묶으면 손실을 볼 수 있다. 그래서 커버드본드나 주택저당증권처럼 장기 자금을 조달하는 수단을 쓰거나 금리스와프로 위험을 넘기고, 그 비용을 금리에 얹는다. 고정금리가 변동금리보다 처음에 높게 시작하는 이유가 이것이다.

국내에서 '고정금리'라고 불리는 상품 상당수는 만기까지 고정되는 것이 아니라 5년만 고정되는 혼합형이나 5년마다 다시 고정되는 주기형이다. 만기까지 한 번도 바뀌지 않는 순수 고정금리 상품은 은행권에서 취급 비중이 낮고, 정책모기지 쪽에 더 많다. 계약서에 적힌 고정기간이 며칠인지 확인하지 않으면 이름만 보고 잘못 알기 쉽다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

돈이 나가는 방향이 예금과 반대다. 은행이 먼저 주고 차주가 오래 갚는다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

대출은 수익이 아니라 상환액이 결정된다. 원리금균등의 월 상환액은 원금 × 월이율 ÷ (1 − (1+월이율)의 −상환개월수 제곱)으로 계산한다. 3억원을 연 4%로 30년 원리금균등으로 빌렸다고 하자. 월 상환액은 약 143만원이고, 30년 동안 갚는 총액은 약 5억 1,600만원이며 그중 이자가 약 2억 1,600만원이다. 기간을 늘리면 매달은 편해지고 총이자는 불어난다는 점이 고정금리형에서는 계약 시점에 숫자로 확정된다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우3억원을 빌려 5억원짜리 집을 샀는데 집값이 2억 5,000만원으로 떨어지고 실직으로 연체가 이어졌다고 하자. 기한이익이 상실되면 남은 원금 전액이 즉시 변제 대상이 되고, 경매에서 2억원에 낙찰되면 경매비용과 선순위 배당을 뺀 나머지만 대출에 충당된다. 은행이 1억원 넘게 회수하지 못하면 그 금액은 그대로 채무로 남고, 집을 잃은 뒤에도 급여와 다른 재산에 대한 강제집행 대상이 된다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

표시금리 외에 계약 전후로 나가는 돈이 여럿이다.

세금

빌린 돈은 소득이 아니므로 대출 자체에 세금이 붙지 않는다. 반대로 이자를 낸 쪽에 공제가 있다. 근로소득자가 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받으려면 무주택 또는 1주택 세대주여야 하고, 취득 당시 기준시가 요건과 상환기간 요건을 충족해야 한다. 상환기간이 15년 이상이면서 고정금리이고 비거치식 분할상환이면 공제한도가 가장 크고, 조건이 하나씩 빠질수록 한도가 줄어든다. 고정금리형이 세제상 유리하게 설계된 것은 가계부채의 금리 위험을 줄이려는 정책 목적 때문이다. 주택을 살 때 내는 취득세와 보유하면서 내는 재산세·종합부동산세는 대출과 별개로 부과된다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

금융소비자보호법 제46조에 따라 대출성 상품은 계약서류를 받은 날 또는 계약체결일 중 늦은 날부터 14일 안에 청약을 철회할 수 있다. 이때 원금과 그동안의 이자, 은행이 대신 낸 인지세 같은 부대비용을 돌려주면 되고 중도상환수수료는 물지 않는다. 철회 기록은 대출 이력에 남지 않는다.

14일이 지난 뒤 갚는 것은 중도상환이다. 약정기간 안에 갚으면 남은 기간에 비례해 수수료가 붙는다. 여윳돈으로 일부만 먼저 갚는 것도 중도상환에 해당하므로, 상품별 면제 한도와 면제 조건을 계약서에서 확인해야 한다. 3년이 지나면 수수료 없이 전액 상환하거나 다른 은행으로 갈아탈 수 있는 것이 보통이다.

설명이 사실과 달랐거나 설명 자체가 없었다면 금융소비자보호법 제47조의 위법계약해지권을 쓸 수 있다. 위반 사실을 안 날부터 1년 이내, 계약체결일부터 5년 이내에 행사해야 한다. 이 경우 해지에 따른 수수료나 위약금을 물지 않는다. 다만 이미 낸 이자가 돌아오지는 않는다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

이름이 비슷한 네 가지를 나란히 놓으면 금리가 언제 바뀌는지가 갈린다.

핵심 차이고정금리형이 처음에 비싸 보이는 것은 은행이 떠안는 금리위험의 값이 금리에 미리 들어가 있기 때문이다. 금리가 오를지 내릴지를 맞히는 문제가 아니라, 상환액이 흔들려도 견딜 수 있는 가계인지를 판단하는 문제다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 금리 산정과 설명 두 곳에서 몰린다. 고정금리라고 알고 계약했는데 5년 뒤 변동으로 바뀌어 상환액이 크게 늘었다는 민원이 대표적이다. 가산금리를 잘못 산정하거나 담보 정보를 잘못 입력해 이자를 더 받은 사례가 실제로 적발돼 환급이 이뤄진 적도 있다. 우대금리 조건이 사후에 깨졌는데 통지받지 못했다는 유형, 중도상환수수료 부과 기준을 계약 전에 듣지 못했다는 유형도 반복된다.