피해자 인정
3만 9,669건 (2026.6말)
LH 피해주택 매입
9,707호
HUG 대위변제액
1조 7,935억원 (2025년)
법인 임대보증 회수율
5.2% (2025년)

01 · 핵심 요약 · 90초

전세는 세입자가 집주인에게 목돈을 맡기고 계약이 끝날 때 돌려받는 방식이다. 돌려받지 못할 경우에 대비한 장치는 오랫동안 확정일자와 우선변제권뿐이었다. 집값이 보증금보다 낮아지면 그 두 가지는 작동하지 않는다. 2021년 이후 전국에서 확인된 것이 그 상황이다.

임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 집을 경매에 넘겨도 낙찰가가 보증금에 못 미치는 상황이 2021년부터 전국에서 확인됐다. 집값이 보증금보다 낮은 이런 주택을 깡통전세라고 부른다. 여기에 처음부터 돌려줄 의사나 능력 없이 계약을 맺은 사례가 겹쳤다. 시세를 확인하기 어려운 신축 빌라와 다세대주택, 한 사람이 수백에서 수천 채를 보유한 구조에 피해가 집중됐다. 세입자를 지키는 확정일자와 우선변제권은 순위를 정할 뿐이어서 낙찰대금 자체가 부족하면 작동하지 않는다.

얼마나 큰 사건인가

국토교통부는 2023년 6월 1일 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 피해자를 심의해 왔다. 2026년 6월 말 기준 누적 인정 건수는 3만 9,669건이다. 매달 500건에서 800건씩 늘고 있다. 한국토지주택공사(LH)가 사들인 피해주택은 누적 9,707호로, 지역별로 서울 3,190호, 경기 1,553호, 대전 1,358호, 인천 984호, 부산 880호다. 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세금은 2025년 1조 7,935억원이다. 전세보증금 반환보증 사고액은 2024년 4조 4,896억원에서 2025년 1조 2,446억원(6,677건)으로 줄었다. 법인 임대보증금 쪽은 2025년 사고액 6,795억원, 대위변제액 5,197억원으로 모두 역대 최대였고 채권 회수율은 5.2%였다.

왜 지금 중요한가

2026년 4월 23일 국회 본회의에서 특별법 개정안이 통과됐다. 경·공매를 마친 뒤 피해자가 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 지원하는 최소보장제가 들어갔다. 신탁사기처럼 계약 자체에 권한이 없던 경우에는 최소보장금의 전부나 일부를 경·공매 전에 먼저 주고 나중에 정산한다. 매입 절차 개선은 공포와 함께, 최소보장제와 선지급은 공포 6개월 뒤 시행된다. 피해자 단체는 보장 비율을 50%로 올릴 것을 요구해 왔다. 형사재판도 진행 중이다. 인천 미추홀구 사건의 주범은 5차례 기소돼 1차 사건만 확정됐고 나머지는 재판이 남아 있다. 피해자 인정 건수는 특별법 시행 3년이 지난 지금도 매달 500건에서 800건씩 늘고 있다.

02 · 자세한 이야기

사건은 이렇게 전개됐다

약 9분

집값이 보증금 아래로 내려간 뒤

전세 계약에서 세입자를 지키는 제도는 두 가지다. 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생긴다. 집이 경매로 넘어가도 앞선 근저당권보다 순위가 빠르면 낙찰대금에서 먼저 보증금을 받는다.

이 제도는 낙찰대금이 보증금보다 클 때만 작동한다. 보증금이 집값의 90%를 넘고 그 뒤 집값이 내려가면 순위가 아무리 빨라도 받을 돈 자체가 부족하다.

2021년부터 이런 계약이 대량으로 만기를 맞았다. 대상은 주로 신축 빌라와 다세대주택이었다. 아파트와 달리 거래가 적어 시세를 확인할 방법이 마땅치 않은 유형이다.

국토교통부 집계를 보면 피해자로 인정된 사람의 대부분은 보증금 3억원 이하 임차인이고 40세 미만이 많다. 지역별로는 10건 중 6건이 수도권에서 나왔다.

인천 미추홀구와 2,700채

인천과 경기 일대에서 아파트와 오피스텔 등 2,700채를 보유한 60대 남성이 있었다. 이 사람은 전세보증금을 돌려주지 않은 혐의로 모두 5차례 기소됐다.

1차 기소분은 피해자 191명, 148억원 규모였다. 2025년 1월 대법원에서 징역 7년과 추징금 115억원이 확정됐다.

2차 기소분은 305억원 규모다. 1심에서 징역 15년이 선고됐고, 2026년 7월 31일 서울고등법원 인천원외재판부 형사2부는 항소심에서도 사기와 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률상 횡령 혐의에 대해 징역 15년을 선고했다. 나머지 사건은 재판이 진행 중이다.

경찰청은 2025년 9월 30일 전세사기 특별단속 1년 결과로 2,913명을 검거하고 108명을 구속했다고 발표했다.

특별법이 한 일과 하지 못한 일

2023년 6월 1일 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 시행됐다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 신청을 심의해 피해자로 결정하면 경·공매 유예, 우선매수권, 저리 대출, 공공임대 지원을 받는다.

인정 심사는 계속되고 있다. 2026년 6월 한 달에는 1,409건을 심의해 548건을 가결하고 458건을 부결, 207건을 제외했다. 누적 인정은 3만 9,669건, 주거·금융·법률 등 누적 지원 실적은 6만 8,415건이다.

핵심 구제 수단은 LH의 피해주택 매입이다. LH가 피해자의 우선매수권을 넘겨받아 경매에서 낙찰받고, 감정가와 낙찰가의 차액인 경매차익을 피해자에게 준다. 누적 매입은 9,707호이고 2026년 상반기 월평균 784호다.

속도와 사각지대가 문제로 지적됐다. 2026년 2월 피해자 단체 회견에서는 배당금과 경매차익 지급까지 끝난 사례가 777호로 전체의 6.5%라는 수치가 제시됐다. 경매차익이 거의 없거나 위반건축물이어서 매입 대상이 되지 않는 주택은 이 방식으로 구제되지 않는다. 피해자 단체는 2026년 2월 기준 전세사기와 관련해 4명이 숨졌다고 밝혔다.

2026년 4월, 3분의 1

2026년 3월 여야는 피해자의 임차보증금을 국가가 일정 수준까지 보장하는 특별법 개정안을 공동 발의했다. 4월 14일 국토교통위원회 법안심사소위를 통과했고 4월 23일 본회의에서 의결됐다.

확정된 내용은 두 가지다. 경·공매가 끝난 뒤 피해자가 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 그 차액을 지원한다. 신탁사기처럼 계약 권한이 없는 자와 맺은 계약의 피해자에게는 최소보장금의 전부나 일부를 경·공매 전에 먼저 주고 나중에 정산한다.

신탁회사에는 공공주택사업자와 협의할 의무를 부과하고 매각 희망 금액 등 권리관계를 서면으로 내도록 했다. 공공주택사업자도 경·공매 유예를 신청할 수 있게 됐다.

형사처벌 기준도 바뀌었다. 2025년 12월 국회를 통과한 형법 개정으로 사기죄의 법정형이 10년 이하 징역에서 20년 이하 징역으로, 벌금이 2,000만원 이하에서 5,000만원 이하로 올라갔다. 피해자 한 명당 피해액이 5억원을 넘지 않으면 특정경제범죄가중처벌법을 적용할 수 없어 전체 피해 규모에 비해 형량이 낮게 나온다는 지적이 반영됐다.

03 · 금융구조

돈·정보·책임은 어떻게 움직였나

전세사기는 계약 시점의 숫자 하나에서 시작된다. 보증금이 집값에 얼마나 가까운가다.

01 · 단계

보증금이 집값에 붙는다

보증금이 매매가의 80%를 넘으면 집값이 조금만 내려가도 경매 낙찰대금이 보증금에 못 미친다. 세입자의 우선변제권은 순위를 정할 뿐 금액을 만들어내지 않는다.

02 · 단계

시세가 없는 주택을 고른다

신축 빌라와 다세대주택은 거래가 드물어 비교할 실거래가가 없다. 감정평가액이나 분양가가 시세처럼 쓰인다. 이 값을 높여 잡으면 보증금을 매매가에 가깝게 받아도 세입자가 확인할 방법이 없다.

03 · 단계

한 사람이 다수를 보유한다

수백에서 수천 채를 한 명이 보유하면 개별 주택의 문제가 아니라 보유자의 자금 사정이 곧 모든 세입자의 위험이 된다. 앞 세입자의 보증금을 뒤 세입자의 보증금으로 돌려주는 방식이 유지되다가 신규 계약이 끊기면 한꺼번에 멈춘다.

04 · 단계

회수액이 보증금에 미달한다

경매가 끝나도 낙찰대금에서 선순위 근저당과 세금이 먼저 나가고 남는 금액이 보증금에 못 미친다. 특별법 이전에는 이 차액을 메울 제도가 없었다. LH 매입과 경매차익 지급, 2026년 최소보장제가 이 지점을 겨냥한 장치다.

돈누가 내고 누가 최종 손실을 부담했는가
정보누가 무엇을 언제 알았고 설명했는가
책임계약·공시·통제·감독의 빈틈은 어디였는가

왜 이런 일이 가능했나

세입자가 확인할 수 있는 정보가 적었다. 등기부등본으로 근저당권은 볼 수 있어도 임대인의 세금 체납액, 같은 건물의 다른 세입자 보증금 합계, 임대인이 다른 곳에 가진 채무는 보이지 않았다. 계약금을 낸 뒤에야 알 수 있는 정보가 많았다.

보증 가입이 임의였다. 전세보증금 반환보증에 가입하지 않은 계약은 사고가 나면 세입자가 전부 부담한다. HUG의 전세보증금 반환보증 사고액은 2024년 4조 4,896억원까지 늘었다.

회수가 되지 않는다. HUG가 대신 갚은 뒤 임대인에게서 돌려받는 비율은 계속 낮아졌다. 법인 임대보증 기준으로 회수율은 2021년 75.6%, 2022년 44.7%, 2023년 19.3%였고 2025년에는 5.2%로 처음 한 자릿수가 됐다. 대위변제는 결국 공적 부담으로 남는다.

다시 일어나지 않으려면

국회와 정부

2023년 6월 1일 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 시행돼 피해자 결정, 경·공매 유예, 우선매수권, LH 매입과 경매차익 지급이 도입됐다. 2026년 4월 23일 개정안이 통과돼 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 지원하는 최소보장제와, 신탁사기 피해자에 대한 선지급·후정산이 들어갔다. 2025년 12월에는 형법상 사기죄 법정형이 20년 이하 징역으로 상향됐다.

감독·보증기관

임차인이 임대인의 미납 국세를 확인할 수 있게 하고, 임대인에게 선순위 임차 정보와 납세증명서를 제시할 의무를 두는 방향으로 주택임대차보호법이 정비됐다. 국토교통부와 HUG는 안심전세앱으로 다세대·연립의 시세, 경매 낙찰 통계, 임대인의 보증사고 이력을 조회할 수 있게 했다.

남은 과제

매입 속도와 사각지대가 남아 있다. 경매차익이 거의 없는 주택, 위반건축물, 신탁 관계가 얽힌 주택은 여전히 구제 폭이 좁다. 피해자 단체는 최소보장 비율을 50%로 올릴 것과 인정 요건 완화를 요구하고 있다. 대위변제한 돈을 임대인에게서 돌려받는 회수율을 어떻게 올릴지도 정리되지 않았다.

최종 부담피해자·가족·생계 기반

04 · 국민 행동수칙

확인 · 대응 · 신고

계약 전에 확인할 것과 계약 뒤 문제가 생겼을 때 기한 안에 해야 할 것이 다르다.

01

지금 확인할 것

  • 계약 전 등기부등본을 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 직접 뗀다. 을구의 근저당권 채권최고액과 보증금을 더한 금액이 매매 시세를 넘으면 경매에서 회수하지 못한다.
  • 임대인의 미납 국세와 지방세를 확인한다. 세금은 보증금보다 앞서 배당되는 경우가 있다. 임차인은 임대차계약 뒤 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있다.
  • 다세대·연립의 시세, 지역 경매 낙찰가율, 임대인의 보증사고 이력은 안심전세앱에서 확인한다. 분양가나 감정가를 시세로 받아들이지 않는다.
  • 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 물건인지 계약 전에 확인한다. 가입이 거절되는 물건은 그 자체가 위험 신호다.
  • 등기부에 신탁등기가 있으면 소유자는 신탁회사다. 신탁회사의 동의 없이 위탁자와 맺은 계약은 대항력이 인정되지 않을 수 있다.
02

일이 생겼을 때

  • 이사 당일 전입신고와 확정일자를 마친다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 하루 차이로 순위가 밀릴 수 있다.
  • 계약이 끝났는데 보증금을 못 받고 이사해야 하면 임차권등기명령을 신청한다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기가 끝난 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지된다.
  • 전세사기 피해자 결정은 거주지 관할 시·도에 신청한다. 결정을 받으면 경·공매 유예, 우선매수권, LH 매입 요청이 가능하다.
  • 보증에 가입했다면 계약 종료 후 이행청구 기한을 지켜 HUG나 서울보증보험에 청구한다. 기한을 넘기면 보증이 소멸한다.
03

어디에 신고하나

  • 국토교통부 전세피해지원센터에서 상담과 피해자 결정 신청 안내를 받는다.
  • 형사 피해는 경찰청 사이버범죄 신고시스템(ecrm.police.go.kr) 또는 관할 경찰서에 고소장을 낸다.
  • 소송이 필요하면 대한법률구조공단(132)에 무료 법률상담과 소송구조를 신청한다.
  • 보증 이행 관련 문의는 주택도시보증공사(HUG) 고객센터에 접수한다.
스스로에게 물을 질문

답하기 어렵거나 확인되지 않은 항목이 있으면 결정을 미룹니다.

  1. 01

    보증금이 그 집의 매매 시세와 거의 같지 않은가.

  2. 02

    신축 빌라인데 비교할 실거래가를 확인하지 못한 채 감정가만 듣고 있지 않은가.

  3. 03

    임대인이 같은 건물이나 같은 지역에 여러 채를 보유하고 있지 않은가.

  4. 04

    계약서의 임대인과 등기부상 소유자가 같은 사람인지 확인했는가.

  5. 05

    등기부에 신탁등기가 있는데 신탁회사의 동의서를 받지 않고 있지 않은가.

  6. 06

    중개인이 보증보험 가입을 나중에 하자고 미루고 있지 않은가.

상설 확인 창구

05 · 필자의 결론

이 사건에서 반복해 확인된 것은 순위 제도의 한계다. 확정일자와 우선변제권은 여러 채권자 사이에서 누가 먼저 받는지를 정할 뿐, 받을 돈 자체를 만들지 않는다. 집값이 보증금 아래로 내려가면 순위가 첫 번째여도 받는 금액은 0에 가까울 수 있다. 이 구조를 아는 사람이 시세를 확인하기 어려운 주택을 골라 수백 채 단위로 계약을 맺었다. 제도는 사후에 만들어졌다. 특별법 시행까지 2년, 최소보장제 입법까지 다시 3년이 걸렸고 그 비율은 3분의 1이다. LH가 사들인 9,707호는 인정된 3만 9,669건의 4분의 1 수준이다. 지금 필요한 것은 계약 전에 임대인의 채무와 보증금 총액을 세입자가 확인할 수 있게 만드는 일이다. 사후 보장은 어떤 비율이든 원금을 되돌리지 못한다.
사실과 판단의 구분빌라왕·전세사기 사태

확인된 사실, 감독당국의 판단, 법원의 판단과 필자의 해석은 각각 다른 기준으로 쓴다. 위 결론은 필자의 판단이며, 앞의 서술은 감독당국 발표와 판결, 공시자료를 근거로 한다. 진행 중인 절차는 확정된 것으로 쓰지 않는다.

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06 · 근거 자료

다시 확인할 수 있는 자료

독자가 판단의 근거를 직접 추적할 수 있도록 감독당국 발표, 판결, 공시와 연구자료를 제시한다. 사실관계 기준일은 2026.08.06이다.