신생아 특례 전세자금대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

신생아 특례 전세자금대출은 버팀목전세자금대출의 한 갈래다. 재원은 주택도시기금이고 국토교통부가 요건을 정한다. 은행은 기금수탁은행으로 접수와 실행만 맡는다.

다른 기금 전세대출과 구조는 같다. 세입자가 돈을 빌려 임차보증금으로 쓰고, 계약이 끝날 때 집주인에게서 돌려받은 보증금으로 갚는다. 담보는 집이 아니라 한국주택금융공사나 주택도시보증공사가 발급한 보증서다.

다른 점은 문턱이다. 일반 버팀목의 소득 상한이 부부합산 5천만원인 데 비해 이 상품은 1억 3천만원이다. 맞벌이는 부부 각자가 1억 3천만원을 넘지 않는 조건에서 합산 2억원까지 인정한다. 순자산은 3억 4,500만원 이하여야 한다.

출산을 앞당기거나 늘리려는 정책 목적으로 만든 제도다. 그래서 아이를 더 낳으면 우대금리와 이용 기간이 늘어나는 장치가 붙어 있다. 반대로 출산일로부터 시간이 지나면 신청 자격 자체가 사라진다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

출산이라는 사실이 자격을 만들고, 그 자격은 시간이 지나면 없어진다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

한도는 2억 4,000만원과 임차보증금 대비 비율 한도 중 작은 금액이다. 2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안 이전에는 3억원이었으나 축소됐다. 보증금 4억원짜리 수도권 전세에 들어간다고 하자. 한도 2억 4,000만원을 다 받아도 1억 6,000만원은 자기 돈으로 채워야 한다. 이자는 대출잔액 × 연이율 × (일수 ÷ 365)로 계산되며, 원금을 갚지 않으므로 잔액이 줄지 않는다. 특례금리는 소득 구간과 보증금 구간에 따라 나뉘고 적용 기간이 정해져 있다. 그 기간이 끝나면 일반 기금대출 금리로 돌아간다. 아이를 더 낳으면 적용 기간이 연장된다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우임대인이 보증금을 돌려주지 않고 집이 경매로 넘어갔다고 하자. 보증금 4억원 계약에서 2억 4,000만원을 빌렸는데 선순위 채권 때문에 배당으로 2억원만 받았다면, 보증금 2억원을 잃고 대출 4,000만원이 빚으로 남는다. 보증기관이 은행에 대신 갚아도 그 금액은 세입자에게 구상채무로 청구된다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

금리가 낮은 대신 부수 비용은 다른 기금 전세대출과 같다.

세금

대출이므로 이자소득세와는 무관하다. 무주택 세대주가 국민주택규모 주택에 전세로 살면서 낸 주택임차차입금 원리금 상환액은 40%를 근로소득에서 공제한다. 주택마련저축 공제와 합산해 연 400만원이 한도다. 대출금을 임대인 계좌로 직접 받고 전입신고를 마쳐야 인정된다. 다만 이 상품의 소득 상한이 1억 3천만원이므로 총급여가 높은 가구는 공제 요건인 총급여 기준을 넘어 공제를 받지 못할 수 있다. 자격과 공제 요건은 별개다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

중도상환은 언제든 가능하고 수수료가 없다. 다만 보증금을 돌려받기 전에는 갚을 돈이 없다. 이사하거나 자기 돈이 생겼을 때가 실제 상환 시점이다.

계약이 끝나면 돌려받은 보증금으로 대출을 갚는다. 임대인이 돌려주지 못하면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다. 등기를 마치지 않고 전입을 빼면 순위를 잃는다.

집을 사서 나가는 경우에는 전세대출을 먼저 갚아야 한다. 주택을 취득하면 무주택 요건이 깨지므로 대출을 유지할 수 없다. 신생아 특례 디딤돌대출로 갈아타려면 두 대출의 실행 시점을 맞춰야 하며, 기금 대출은 원칙적으로 중복되지 않는다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

같은 기금에서 나오는 전세대출이라도 대상과 한도가 다르다.

핵심 차이이 상품의 특징은 소득 상한이 높다는 점이다. 다른 기금 전세대출에서 소득 때문에 탈락하는 맞벌이 가구가 출산을 계기로 대상이 된다. 대신 자격이 출산일로부터 2년이라는 시간에 묶여 있다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

자격 판정에서 분쟁이 많다. 출산일 기준을 접수일이 아니라 계약일로 잘못 알고 계약부터 진행했다가 거절되는 경우, 세대주 요건이나 무주택 요건을 계약 기간에 유지하지 못해 회수 통보를 받는 경우가 대표적이다. 특례금리가 끝난 뒤의 금리를 설명받지 못했다는 민원도 접수된다.