부동산신탁

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

부동산신탁은 예금도 투자상품도 아니다. 부동산의 소유권을 신탁회사에 넘기고 정해진 목적 범위에서 관리하게 하는 계약이다. 자본시장법상 신탁업 인가를 받은 회사가 수탁자가 되고, 신탁법이 기본 규율이다.

당사자는 셋에서 넷이다. 부동산을 맡기는 위탁자, 소유권을 넘겨받아 관리하는 수탁자, 이익을 받는 수익자가 기본이고, 여기에 채권자가 우선수익자로 들어가는 경우가 많다. 우선수익자는 신탁재산을 처분해 나온 돈에서 다른 수익자보다 먼저 받는 지위를 가진 사람이다. 대개 돈을 빌려준 금융회사가 그 자리에 온다.

가장 중요한 것은 신탁재산의 독립성이다. 신탁등기를 마치면 그 부동산은 위탁자의 재산에서도, 수탁자의 고유재산에서도 분리된다. 신탁법 제22조는 신탁 전의 원인으로 생긴 권리 등을 빼면 신탁재산에 대한 강제집행과 경매를 금지하고, 제24조는 수탁자가 파산해도 신탁재산이 파산재단에 속하지 않는다고 정한다.

쓰임은 목적에 따라 갈린다. 담보신탁은 근저당권 대신 신탁을 담보 수단으로 쓴다. 관리신탁과 처분신탁은 임대 관리나 매각을 맡긴다. 토지신탁은 개발사업 자체를 맡기는데, 신탁회사가 사업비를 직접 빌려 넣는 차입형과 자금 조달은 위탁자와 시공사가 맡는 관리형으로 나뉜다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

소유권이 옮겨지고, 등기와 신탁원부에 그 내용이 기록되며, 목적이 끝나면 정산해 돌려주는 순서다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

이 계약의 급부는 배분 순서다. 처분대금에서 공매비용과 신탁보수, 조세를 먼저 빼고 우선수익자에게 채권액만큼 배분한 뒤 남는 금액이 위탁자에게 간다. 처분대금 10억원, 비용과 보수가 5,000만원, 우선수익자 채권이 8억원이라고 하자. 우선수익자가 8억원을 가져가고 위탁자에게는 1억 5,000만원이 남는다. 처분대금이 8억원으로 떨어지면 우선수익자도 다 못 받고 위탁자 몫은 없다. 토지신탁의 개발이익도 같은 순서로 계산되며, 분양이 부진하면 위탁자 몫이 먼저 사라진다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우임차인 입장에서 최악은 보증금 전액을 잃는 경우다. 신탁된 건물에서 수탁자 동의 없이 위탁자와 전세계약을 맺고 보증금 2억원을 냈다면 그 계약은 수탁자에게 효력이 없어 대항력과 우선변제권을 주장하지 못한다. 공매가 진행되면 배분 절차에 참여하지 못하고 매수인에게 명도를 요구받으며, 보증금은 위탁자 개인에게만 청구할 수 있다. 위탁자에게 재산이 없으면 회수액은 0이다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

신탁보수와 등기 비용이 들고 사업 유형에 따라 부담이 크게 달라진다.

세금

부동산신탁은 이자소득이 생기는 상품이 아니어서 이자소득세와 무관하다. 신탁된 부동산의 임대료는 수익자에게 귀속시켜 종합소득세로 과세한다. 처분해 이익이 나면 양도소득세, 개발해 분양하면 사업소득으로 과세된다. 재산세와 종합부동산세는 신탁재산의 납세의무자 규정에 따르며, 세법 개정으로 위탁자를 납세의무자로 보는 방향이 강화돼 왔다. 신탁 설정만으로 세금이 줄지 않는다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

신탁을 중간에 끝내려면 계약에 정한 해지 요건을 채워야 한다. 담보신탁은 피담보채무를 전부 갚아야 하고 우선수익자의 동의 없이는 해지되지 않는다.

토지신탁은 사업이 진행 중이면 사실상 되돌리기 어렵다. 시공계약, 분양계약, 대출약정이 모두 수탁자 명의로 묶여 있어 중단하려면 이해관계자 전원의 정리가 필요하다. 사업이 좌초하면 공매나 사업 재구조화로 가고 위탁자의 지분은 마지막 순서에서 정산된다.

임차인이라면 계약을 맺기 전이 유일한 방어 시점이다. 등기부에 신탁등기가 보이면 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 수탁자와 계약하거나 수탁자와 우선수익자의 서면 동의를 받는다. 이미 잘못 맺었다면 보증금 반환을 위탁자에게 청구하는 것 외에 방법이 좁아진다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

부동산을 담보로 쓰거나 개발을 맡기는 방법은 여럿이고, 소유 명의와 실행 절차가 다르다.

핵심 차이근저당권과 담보신탁의 결정적 차이는 소유 명의와 절차다. 근저당권은 소유자가 그대로이고 법원 경매를 거치지만, 담보신탁은 소유자가 신탁회사로 바뀌고 법원을 거치지 않는 공매로 처분된다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 세 갈래로 나온다. 가장 많은 것이 임대차다. 신탁된 건물에서 권한 없는 위탁자와 계약한 임차인이 공매 후 보증금을 잃는 사건이 반복되며, 법원은 신탁원부의 임대 권한 조항을 기준으로 판단한다. 두 번째는 개발사업 정산이다. 분양이 부진해 사업이 좌초할 때 위탁자, 시공사, 대주 사이에 정산 순서와 책임준공 범위를 두고 다툰다. 세 번째는 공매 절차다. 처분 시점과 가격, 배분 순서에 대해 위탁자가 수탁자의 선관주의의무 위반을 주장하는 사건이 있다.