중소기업취업청년 전월세보증금대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

이 대출은 주택도시기금에서 나온다. 국토교통부가 요건을 정하고 은행은 기금수탁은행으로 접수와 실행을 맡는다. 은행 상품이 아니라 정부 제도라는 점을 먼저 이해해야 한다.

법적 성격은 대출이다. 빌린 돈은 임차보증금이 되어 집주인에게 간다. 담보는 집이 아니라 한국주택금융공사나 주택도시보증공사의 보증서다. 보증기관을 어느 쪽으로 하느냐에 따라 빌릴 수 있는 비율이 달라진다. 주택도시보증공사 보증이면 보증금 전액까지, 한국주택금융공사 보증이면 보증금의 80%까지가 기준이다.

다른 전세대출과 결정적으로 다른 점은 자격의 근거가 '직장'이라는 것이다. 중소·중견기업 재직자이거나 중소기업진흥공단·신용보증기금·기술보증기금의 청년창업 지원을 받는 사람이 대상이다. 나이는 만 19세 이상 34세 이하이고 병역을 이행했으면 복무기간만큼 최대 만 39세까지 늘어난다.

정책 목적은 중소기업 취업을 늘리고 청년의 주거비를 낮추는 것이다. 그래서 금리가 기금 대출 가운데서도 가장 낮은 편이고, 그만큼 요건도 좁다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

직장이 자격을 만들고, 그 직장이 바뀌면 자격도 흔들린다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

한도는 1억원과 임차보증금 대비 비율 한도 중 작은 금액이다. 보증금 1억 2,000만원짜리 오피스텔에 주택도시보증공사 보증으로 들어간다고 하자. 한도 1억원까지 빌릴 수 있으므로 2,000만원을 자기 돈으로 채운다. 같은 집에 한국주택금융공사 보증으로 들어가면 보증금의 80%인 9,600만원이 한도가 되어 자기 돈이 더 필요하다. 이자는 대출잔액 × 연이율 × (일수 ÷ 365)로 계산된다. 원금을 갚지 않는 일시상환이므로 이자는 만기까지 같은 금액이 나간다. 기간은 2년이고 2년 단위로 연장해 최장 10년까지 쓸 수 있다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우보증금 1억원짜리 다세대주택에 보증금 전액인 1억원을 빌려 들어갔다고 하자. 임대인이 보증금을 돌려주지 못하고 집이 경매로 넘어가 배당으로 4,000만원만 받으면, 자기 돈은 거의 넣지 않았어도 6,000만원이 그대로 빚으로 남는다. 보증기관이 은행에 대신 갚아도 그 금액은 세입자에게 구상채무로 청구되고 연체가 이어지면 신용정보에 등록된다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

금리가 낮은 대신 다른 비용은 일반 기금 전세대출과 같다.

세금

대출이므로 이자소득세와는 무관하다. 무주택 세대주가 국민주택규모 주택에 전세로 살면서 낸 주택임차차입금 원리금 상환액은 40%를 근로소득에서 공제한다. 주택마련저축 공제와 합산해 연 400만원이 한도다. 대출금을 임대인 계좌로 직접 받고 전입신고를 마친 경우에만 인정된다. 소득이 적어 결정세액이 없으면 공제를 받아도 돌려받을 세금이 없다는 점은 따로 확인해야 한다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

중도상환은 언제든 가능하고 수수료가 없다. 보증금을 돌려받기 전에는 갚을 돈이 없으므로 실제 상환 시점은 이사할 때다.

퇴사가 가장 흔한 종료 사유다. 회사를 그만두면 정해진 기간 안에 다시 중소·중견기업에 취업해야 자격이 유지된다. 그러지 못하면 만기 연장이 막히고 일반 버팀목전세자금 요건을 충족하는 경우 그쪽으로 전환하는 길을 찾게 된다. 퇴사 전에 은행에 전환 가능 여부와 필요한 서류를 미리 확인해 두는 편이 낫다.

임대인이 보증금을 돌려주지 못하면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다. 등기 없이 전입을 빼면 순위를 잃는다. 보증금 대비 대출 비율이 높은 계약일수록 이 절차를 건너뛰었을 때 손실이 크다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

청년이 쓸 수 있는 기금 전세대출은 여럿이고 자격의 근거가 서로 다르다.

핵심 차이이 상품은 금리가 가장 낮은 대신 자격이 직장에 묶여 있다. 직장이 바뀔 가능성이 큰 사람에게는 청년전용 버팀목이 조건 유지 면에서 단순하다. 어느 쪽이든 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면 갚을 재원이 없다는 점은 같다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

두 가지 유형이 반복된다. 하나는 재직 요건 판정이다. 회사가 대상 기업이 아니거나 이직 뒤 재취업 기간을 넘겨 자격을 잃었다는 통보가 분쟁으로 이어진다. 다른 하나는 보증금 미반환이다. 보증금 전액에 가까운 금액을 빌린 계약이 많아 임대인이 반환하지 못하면 자기 돈이 거의 없었는데도 큰 채무만 남는다. 전세사기 피해가 청년 임차인에게 집중된 배경에도 이 구조가 있다.