일반 전세자금대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

전세자금대출은 은행이 자기 재원으로 내주는 대출이다. 주택도시기금에서 나오는 버팀목 계열과 재원이 다르다. 소득·자산 요건이 없거나 느슨한 대신 금리가 시장에서 정해진다.

빌리는 사람은 세입자다. 그런데 세입자는 그 집의 주인이 아니어서 집을 담보로 내놓을 수 없다. 그래서 이 대출의 담보는 보증기관이 발급한 보증서다. 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 세 곳이 보증을 맡는다. 은행은 세입자의 신용이 아니라 보증기관의 신용을 보고 돈을 빌려주는 셈이다.

은행은 여기에 하나를 더 건다. 세입자가 임대인에게 가지는 임차보증금 반환채권에 질권을 설정하거나 채권을 양도받는다. 계약이 끝날 때 임대인이 그 돈을 세입자가 아니라 은행에 바로 보내도록 하는 장치다. 대출금 역시 세입자 통장을 거치지 않고 임대인 계좌로 직접 입금되는 것이 보통이다.

이 구조는 목돈 없이 전세로 들어갈 수 있게 해주지만, 갚을 재원이 임대인의 반환 능력 하나에 걸려 있다는 약점을 함께 가진다. 임대인이 돌려주지 못하면 세입자에게는 보증금 손실과 대출 채무가 동시에 남는다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

돈은 은행에서 나와 집주인에게 갔다가, 계약이 끝날 때 집주인에게서 은행으로 곧바로 돌아간다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

한도를 정하는 축은 셋이다. 보증기관별 보증한도, 임차보증금 대비 비율, 그리고 총부채원리금상환비율 규제다. 전세자금대출은 원금을 갚지 않는 구조여서 규제 계산에는 원금이 아니라 이자만 반영되는 것이 원칙이다. 보증금 3억원짜리 전세에 보증금의 80%까지 빌릴 수 있다고 하자. 최대 2억 4,000만원이고 6,000만원은 자기 돈이다. 이자는 대출잔액 × 연이율 × (일수 ÷ 365)로 계산된다. 원금을 갚지 않으므로 2년 내내 같은 금액이 나가고, 만기에 보증금이 들어와야 원금이 사라진다. 2억 4,000만원을 연 4%로 빌렸다고 가정하면 한 해 이자는 960만원, 한 달에 80만원이다. 전세가 월세보다 싸다고 단정할 수 없는 이유가 여기에 있다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우보증금 3억원 전세에 2억 4,000만원을 빌려 들어갔다고 하자. 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 집이 경매로 넘어갔고 선순위 근저당 때문에 배당으로 1억 5,000만원만 받았다면, 자기 돈 6,000만원을 전부 잃고 대출 9,000만원이 그대로 빚으로 남는다. 살던 집도 비워야 한다. 보증기관이 은행에 대신 갚더라도 그 금액은 세입자가 갚아야 할 구상채무가 된다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

이자 말고도 매년 또는 실행할 때 빠져나가는 돈이 있다.

세금

대출이므로 이자소득세와는 무관하다. 무주택 세대주가 국민주택규모 주택에 전세로 살면서 낸 주택임차차입금 원리금 상환액은 40%를 근로소득에서 공제한다. 주택마련저축 납입액 공제와 합산해 연 400만원이 한도다. 금융회사에서 빌린 경우 대출금이 임대인 계좌로 직접 입금돼야 하고 전입신고를 마쳐야 한다. 개인에게 빌린 자금은 요건이 더 엄격하다. 월세가 아니므로 월세액 세액공제는 적용되지 않는다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

중도상환은 가능하지만 보증금을 돌려받기 전에는 갚을 돈이 없다. 자기 돈으로 미리 갚으면 중도상환수수료가 붙는 상품이 있으므로 부과 기간을 확인한다. 계약 만료로 상환할 때는 수수료가 없는 것이 보통이다.

계약 종료 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 계약이 이어진다. 대출도 함께 연장되므로 나갈 계획이 있으면 내용증명으로 미리 통지한다. 갱신 시점에 은행이 다시 심사하고 한도가 줄 수 있다는 점도 확인해야 한다.

임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 이사 전에 법원에 임차권등기명령을 신청한다. 등기가 마쳐진 뒤에 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지된다. 등기 없이 전입을 빼면 순위를 잃고 은행에서도 기한이익 상실 사유가 된다. 보증금을 받지 못한 상태가 이어지면 전세피해 임차인 버팀목전세자금으로 갈아타는 길이 있다. 계약 종료 후 1개월 이상 보증금을 받지 못했거나 전세사기피해자로 결정된 경우가 대상이다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

전세보증금을 마련하는 방법마다 갚는 방식과 위험이 다르다.

핵심 차이전세자금대출만 갚을 재원이 내 소득이 아니라 남의 반환 능력이다. 이 점이 다른 대출과 근본적으로 다르고, 전세사기 피해가 곧바로 채무 문제로 이어지는 이유다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 보증금 미반환에서 시작해 대출 문제로 번진다. 임대인이 돌려주지 못하면 세입자는 잘못한 것이 없는데도 연체자가 된다. 대출보증에 가입했으니 보증금도 보호된다고 오해하는 경우가 특히 많은데, 대출보증은 은행을 보호하는 것이고 세입자의 보증금을 돌려주는 것은 반환보증이다. 갱신 시점에 한도가 줄어 차액을 마련해야 하는 상황, 변동금리 재산정 기준을 설명받지 못했다는 민원도 반복된다.