버팀목전세자금대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

버팀목전세자금대출은 은행 자기 돈이 아니라 주택도시기금에서 나오는 돈이다. 국토교통부가 기금을 운용하고 은행은 기금수탁은행으로 창구 역할만 한다. 그래서 요건과 한도를 은행이 아니라 정부가 정한다.

법적 성격은 대출이다. 빌리는 사람은 세입자다. 빌린 돈은 임차보증금이 되어 집주인에게 간다. 대출금이 세입자 통장을 거치지 않고 임대인 계좌로 바로 입금되는 것이 보통이다.

담보는 집이 아니다. 세입자는 그 집의 주인이 아니므로 집을 담보로 내놓을 수 없다. 대신 한국주택금융공사나 주택도시보증공사의 보증서가 담보가 된다. 보증기관이 세입자를 대신해 갚겠다고 은행에 약속하는 구조다. 보증기관이 대신 갚아도 그 돈은 세입자에게 다시 청구된다.

이 제도는 목돈이 없는 무주택 서민이 전세로 들어갈 수 있게 하려고 만들었다. 그래서 소득 상한, 자산 상한, 보증금 상한, 면적 상한이 겹겹이 붙어 있다. 어느 하나라도 넘으면 대상이 아니다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

돈은 기금에서 나와 집주인에게 갔다가, 계약이 끝날 때 집주인에게서 돌아와 기금으로 들어간다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

이 상품에서 정해지는 것은 수익이 아니라 부담이다. 한도는 지역·가구 유형별 상한 금액과 임차보증금 대비 비율 한도 중 작은 금액이다. 일반가구는 수도권 1억 2,000만원, 수도권 밖 8,000만원이고 신혼가구는 각각 2억 5,000만원과 1억 6,000만원이다. 대상주택도 전용면적 85제곱미터 이하, 임차보증금 수도권 3억원·수도권 밖 2억원 이내로 제한된다. 보증금 2억원짜리 수도권 전세에 일반가구가 들어간다고 하자. 상한 1억 2,000만원과 보증금 대비 비율 한도 중 작은 쪽이 실제 한도이므로 나머지는 자기 돈으로 채워야 한다. 이자는 대출잔액 × 연이율 × (일수 ÷ 365)로 계산되고, 원금을 갚지 않으므로 잔액도 이자도 줄지 않는다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우임대인이 보증금을 돌려주지 않고 집이 경매로 넘어갔다고 하자. 보증금 2억원 계약에서 1억 2,000만원을 빌렸는데 선순위 채권 때문에 배당으로 6,000만원만 받았다면, 보증금 1억 4,000만원을 잃고 대출 6,000만원이 그대로 빚으로 남는다. 보증기관이 은행에 대신 갚아도 그 금액은 세입자에게 구상채무로 청구된다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

눈에 보이는 비용은 이자지만, 이자 말고도 빠져나가는 돈이 있다.

세금

대출이므로 이자소득세는 문제되지 않는다. 대신 낸 이자와 원금에 소득공제가 붙는다. 소득세법에 따라 무주택 세대주가 국민주택규모 주택에 전세로 살면서 낸 주택임차차입금 원리금 상환액은 40%를 근로소득에서 공제한다. 주택마련저축 납입액 공제와 합산해 연 400만원이 한도다. 대출을 임대인 계좌로 직접 받았고 전입신고를 마친 경우에만 인정된다. 전세이므로 월세액 세액공제는 적용되지 않는다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

중도상환은 언제든 가능하고 수수료도 없다. 다만 보증금을 돌려받기 전에는 갚을 돈이 없으므로 실제로 중도에 갚는 경우는 이사하거나 자기 돈이 생겼을 때다.

계약이 끝나면 대출도 끝난다. 임대인이 돌려준 보증금이 곧바로 대출 상환에 쓰인다. 문제는 임대인이 돌려주지 못할 때다. 이때는 이사하기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다. 등기 없이 전입을 빼면 순위를 잃고 은행에서도 기한이익 상실 사유가 된다.

보증금을 받지 못한 상태가 이어지면 전세피해 임차인 버팀목전세자금 같은 별도 기금대출로 갈아탈 길이 있다. 계약 종료 후 1개월 이상 보증금을 받지 못했거나 전세사기피해자로 결정된 경우가 대상이다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

전세보증금을 빌리는 길은 여럿이고, 재원이 다르면 문턱도 다르다.

핵심 차이기금대출은 금리가 낮은 대신 소득·자산·보증금·면적 요건을 모두 통과해야 한다. 은행 전세대출은 요건이 느슨한 대신 금리가 시장에서 정해진다. 어느 쪽이든 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 갚을 재원이 없다는 점은 같다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 두 자리에서 반복된다. 하나는 대출 승인을 전제로 계약금을 냈다가 요건 미달로 거절돼 계약금을 잃는 경우다. 다른 하나는 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 대출을 갚지 못하는 경우다. 후자는 세입자가 잘못한 것이 없는데도 연체 기록이 남는다는 점에서 민원이 집중된다. 전입신고와 확정일자 시점을 놓쳐 배당 순위가 밀린 사례도 꾸준하다.