부동산펀드

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

부동산펀드는 자본시장법이 정한 집합투자기구 가운데 부동산집합투자기구다. 예금이 아니고 부동산을 직접 사는 것도 아니다. 펀드가 재산의 절반을 넘겨 부동산과 부동산 관련 자산에 투자하고, 투자자는 그 펀드의 수익증권을 가진 수익자가 된다. 등기부에 이름이 올라가는 것은 투자자가 아니라 신탁업자다.

담는 방식은 크게 넷이다. 건물을 사서 임대하는 실물형, 개발사업에 돈을 빌려주고 이자를 받는 대출형, 개발사업의 지분이나 수익권에 참여하는 권리형, 부동산 관련 증권을 담는 증권형이다. 실물형은 임차인이 나가면 수입이 끊기고 대출형은 차주가 갚지 못하면 원금이 날아간다. 위험의 성격이 서로 다르다.

원금을 갚겠다고 약속한 주체는 없다. 시행사가 보증을 서거나 건설사가 책임준공을 약속하는 경우가 있지만 이는 그 회사의 신용일 뿐 원금 보장이 아니다. 그 회사가 무너지면 약속도 함께 사라진다.

이 상품이 만들어진 이유는 규모 때문이다. 대형 오피스빌딩이나 물류센터는 개인이 혼자 살 수 없다. 대신 부동산은 하루아침에 팔리지 않는다. 그 성질이 그대로 상품 구조가 되어 대부분 폐쇄형으로 만들어진다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

들어갈 때 한 번, 나올 때 한 번뿐이다. 그 사이에는 분배금만 오간다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

수익은 두 갈래다. 보유 기간의 분배금과 매각 시점의 차익이다. 분배금은 (임대수입 - 운영비용 - 차입이자 - 보수·세금) ÷ 총좌수로 계산하고, 매각손익은 매각대금에서 차입금을 갚고 남은 금액으로 정해진다. 차입이 있으면 결과가 증폭된다. 자기자금 500억원에 차입금 500억원을 더해 1,000억원짜리 건물을 샀다고 하자. 만기에 700억원에 팔리면 차입금 500억원을 갚은 뒤 200억원만 남는다. 자산 가격은 30% 떨어졌는데 투자자 몫은 60% 줄어든다. 1,000만원을 넣었다면 400만원이 된다. 매각가가 차입금 아래로 내려가면 남는 것이 없다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우차입을 절반 쓴 실물형 펀드에서 자산 가격이 40% 떨어졌다고 하자. 매각대금으로 차입금을 먼저 갚고 나면 투자자 몫은 80% 가까이 줄어든다. 1,000만원을 넣었다면 200만원 남짓만 돌아온다. 개발사업 대출형에서 담보 처분액이 선순위 대출을 갚는 데 그치면 후순위로 참여한 펀드는 원금 전액을 잃어 손실률이 100%가 된다. 여기에 시간이 더해진다. 만기가 지나도 자산이 팔리지 않으면 상환이 여러 해 미뤄지고, 그동안 분배금은 나오지 않으며 보수는 계속 빠져나간다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

비용은 종류가 많고 시점이 흩어져 있다. 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때 붙는다.

세금

집합투자기구로부터의 이익은 배당소득으로 보아 15.4%(소득세 14% + 지방소득세 1.4%)가 원천징수된다. 분배금을 받을 때마다 과세되고 청산 시점의 매각차익에도 과세된다. 국내 상장주식 매매차익 비과세는 이 상품과 관계가 없어 임대수익과 매각차익 모두 과세 대상이다. 이자와 배당을 합쳐 연 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 된다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

부동산펀드는 원칙적으로 중도에 나올 수 없다. 자본시장법이 환매금지형으로 설정하도록 정하고 있기 때문이다. 부동산은 며칠 만에 팔 수 있는 자산이 아니어서, 환매를 허용하면 자산을 급히 처분해야 하고 그 손해가 남은 투자자에게 돌아간다.

공모 폐쇄형은 설정 후 일정 기간 안에 거래소에 상장하도록 돼 있다. 그러나 거래가 거의 없어 팔려면 순자산가치보다 크게 낮은 값을 받아들여야 한다. 상장돼 있다는 사실이 제값에 팔 수 있다는 뜻은 아니다.

기준가격이 조용하다고 값이 안정적인 것도 아니다. 부동산은 시장 가격이 없어 감정평가법인의 평가액으로 값을 매기고, 평가는 정기적으로만 이뤄진다. 실제 매각 가격이 감정평가액에 못 미치는 일도 드물지 않다. 진짜 값은 만기에 나온다.

고난도 금융투자상품에 해당하면 계약서류를 받은 날부터 7일 안에 청약을 철회할 수 있다. 금융소비자 보호에 관한 법률 제46조다. 설명이 사실과 달랐다면 같은 법 제47조 위법계약해지권을 안 날부터 1년, 계약일부터 5년 안에 행사한다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

부동산에 간접적으로 돈을 넣는 방법은 여럿이다. 담는 자산이 비슷해도 값을 누가 매기는가와 중간에 팔 수 있는가에서 크게 갈린다.

핵심 차이부동산펀드와 상장 리츠는 담는 자산이 비슷해도 값이 정해지는 방식과 팔 수 있는지가 전혀 다르다. 리츠는 시장 가격이 매일 흔들리는 대신 언제든 팔 수 있고, 부동산펀드는 가격이 조용해 보이는 대신 만기까지 팔 수 없다. 가격이 덜 움직인다는 것은 위험이 작다는 뜻이 아니라 아직 값이 매겨지지 않았다는 뜻이다. 중간에 팔 수 있는 상품은 손실을 확정하고 나올 선택지라도 있다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

부동산펀드의 분쟁은 세 갈래로 반복된다. 첫째는 목표 분배율을 확정 수익률로 이해한 경우다. 둘째는 중도환매가 불가능하다는 사실을 모른 채 가입한 경우다. 셋째는 만기 상환 지연이다. 감정평가액을 근거로 안정적이라 안내받았으나 실제 매각 시점에 그 값을 받지 못해 손실이 확정되는 유형이다. 해외 부동산 상품에서는 자산의 실체와 담보 구조가 설명과 달랐다는 주장이 다수 제기됐다.