독일 옛 건물에 투자한 4,835억원이 멈춰 섰다

독일의 오래된 건물에 투자한다는 상품

이 상품이 담은 사업은 독일에서 기념물로 보존 등재된 건물을 매입해 리모델링한 뒤 주거용으로 분양하는 것이다. 국내 투자자의 자금은 싱가포르 소재 자산운용회사와 신탁회사를 거쳐 독일 시행사에 브릿지론 형태로 전달됐다.

판매는 2017년 4월부터 2018년 12월까지 이뤄졌다. 국내 증권사가 파생결합증권을 발행하고 이를 특정금전신탁에 담아 개인에게 파는 방식이었다. 투자자는 국내 판매사와만 계약을 맺는다. 계약서에 독일 시행사의 이름은 나오지 않는다.

6개 판매사가 계약 체결 시 사용한 상품제안서에는 독일 시행사의 사업이력과 신용도, 재무상태가 우수하다는 취지의 내용이 적혀 있었다. 금융감독원은 나중에 이 기재가 사실과 달랐고 투자자의 착오를 유발했다고 판단했다. 투자자가 계약 전에 볼 수 있었던 자료는 이 제안서가 사실상 전부였다.

판매 규모는 신한투자증권 3,907억원, NH투자증권 243억원, 우리은행 223억원 등으로 나뉘었다. 판매사는 모두 6곳이다. 계좌 수는 1,849좌였다. 판매금액을 계좌 수로 나누면 계좌당 평균 2억원을 넘는다. 개인 자산의 상당 부분을 넣은 사람이 많았다는 뜻이다.

상환이 멈추고 시행사가 파산했다

2019년 7월 첫 만기 도래분부터 원리금 상환이 지연되기 시작했다. 판매사들은 회수 방안을 찾겠다고 했지만 상황은 나아지지 않았다.

2020년 3월 환매가 중단됐다. 독일 현지 시행사인 저먼프로퍼티그룹은 파산 절차를 밟기 시작했다. 사업 자체가 전면 중단되면서 국내 투자자가 자금을 회수할 경로가 사라졌다.

이 사건은 라임, 옵티머스, 디스커버리, 이탈리아 헬스케어와 함께 이른바 5대 환매중단 사모펀드로 묶여 다뤄졌다. 그중 분쟁조정 절차가 가장 늦게까지 남아 있던 것이 독일 헤리티지였다. 환매중단부터 분쟁조정 결정까지 2년 8개월이 걸렸다. 그사이 투자자들은 판매사 검찰 수사 의뢰를 요구하며 집회를 이어갔고, 금융감독원의 결론이 늦어진다는 비판이 반복됐다.

불완전판매가 아니라 계약 취소

분쟁조정의 결론은 두 갈래 중 하나였다. 하나는 불완전판매를 인정해 손해의 일부를 배상하게 하는 것이다. 다른 하나는 민법상 '착오에 의한 계약 취소'를 적용해 계약을 없던 것으로 만들고 원금 전액을 돌려주게 하는 것이다.

차이는 크다. 불완전판매로 가면 배상비율은 통상 30~80% 사이에서 정해진다. 착오취소로 가면 100%다. 앞서 옵티머스 펀드와 라임 무역금융 펀드에서 착오취소가 적용된 전례가 있었다.

금융감독원 금융분쟁조정위원회는 2022년 11월 21일 착오취소를 적용했다. 근거는 판매 방식이 아니라 판매의 전제가 된 사실이었다. 위원회는 시행사의 상태에 관한 설명이 투자자의 착오를 유발했고, 그 착오가 계약의 중요한 부분에 해당한다고 봤다. 설명을 얼마나 했느냐가 아니라 무엇을 설명했느냐가 판단 기준이 된 것이다.

돈은 돌려줬지만 법리는 남았다

SK증권이 먼저 조정안을 수용했다. 신한투자증권과 NH투자증권은 2022년 12월 27일 각각 이사회를 열어 일반투자자에게 원금 전액을 반환하기로 결정했다. 다만 조정안 자체는 법리적 이견이 있다며 받아들이지 않고 사적화해 방식을 택했다. NH투자증권의 반환 규모는 126억원이었다.

하나은행은 2023년 1월 12일, 우리은행은 2023년 1월 17일 반환을 결정했다. 우리은행이 돌려준 금액은 223억원이다. 우리은행은 조정안 자체를 수용했다.

투자자에게 원금은 돌아갔다. 그러나 대부분의 판매사가 조정안을 수용하지 않고 사적화해로 처리하면서 착오취소 법리가 이 유형의 상품에 적용되는지는 판례로 확정되지 않았다. 판매사와 자산운용사 사이의 책임 배분은 별도 소송으로 넘어갔고, 2025년 10월 법원은 자산운용사가 상품제안서를 제대로 검토하지 않은 책임을 인정해 판매사에 112억원을 배상하라고 판단했다.