보금자리론

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

보금자리론은 한국주택금융공사가 상품 요건을 정하고 은행이 창구에서 취급하는 정책 주택담보대출이다. 돈을 빌려주는 계약 상대방은 은행이지만, 대출채권은 공사로 넘어가 주택저당증권으로 유동화된다. 공사는 그 증권에 보증을 붙여 투자자에게 판다. 차주 입장에서 갚아야 할 채무는 다른 주택담보대출과 똑같다.

이 구조 덕분에 만기까지 금리를 고정할 수 있다. 은행이 30년, 40년짜리 고정금리 대출을 자기 돈으로 들고 있으면 금리 위험을 감당하기 어렵지만, 공사가 채권을 사서 장기 채권으로 바꿔 팔면 그 위험이 자본시장으로 넘어간다. 정부가 공사를 세워 이 일을 맡긴 이유가 여기에 있다. 가계부채가 변동금리에 쏠려 있으면 금리가 오를 때 한꺼번에 부실해지기 때문이다.

정책상품이므로 아무나 받을 수 없다. 부부합산 연소득 상한이 있고, 담보주택의 가격 상한이 있으며, 무주택이거나 1주택이어야 한다. 1주택자는 기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하는 조건이 붙는다. 자녀 수나 혼인 여부에 따라 소득 요건이 완화되고 한도가 올라간다.

대신 얻는 것이 있다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받지 않고 총부채상환비율(DTI) 기준으로 심사하므로, 소득이 많지 않아도 은행 자체 대출보다 한도가 크게 나오는 경우가 있다. 유한책임 방식을 선택하면 갚지 못했을 때 책임이 담보주택 가액으로 한정된다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

은행 창구를 거치지만 돈의 최종 출처와 위험의 종착지가 다르다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

상환액은 실행일 금리로 첫날 확정된다. 원리금균등의 월 상환액은 원금 × 월이율 ÷ (1 − (1+월이율)의 −상환개월수 제곱)이다. 3억원을 연 4%로 30년 원리금균등으로 빌렸다고 하자. 월 상환액은 약 143만원이고 총 상환액은 약 5억 1,600만원이다. 같은 3억원을 40년으로 늘리면 월 부담은 약 125만원으로 줄지만 총 이자는 3억원을 넘어선다. 기간을 늘리는 것은 매달의 부담을 뒤로 미루는 것이지 이자를 줄이는 것이 아니다. 만기를 40년이나 50년으로 잡을 수 있는 것은 나이 요건을 충족할 때다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우3억 6,000만원을 빌려 5억 5,000만원짜리 집을 샀는데 집값이 3억원으로 떨어지고 실직으로 연체가 이어졌다고 하자. 기한이익 상실 후 경매에서 2억 6,000만원에 낙찰되면 경매비용과 선순위를 뺀 나머지만 대출에 충당되고, 회수되지 않은 1억원 안팎이 채무로 남는다. 유한책임 방식으로 받았다면 이 잔존 채무를 갚을 의무가 없지만, 일반 방식으로 받았다면 집을 잃은 뒤에도 남은 빚을 갚아야 한다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

정책상품이라 비용 구조가 단순한 편이지만 없는 것은 아니다.

세금

대출금은 소득이 아니므로 과세되지 않는다. 근로소득자는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있고, 상환기간 15년 이상에 고정금리이면서 비거치식 분할상환이면 공제한도가 가장 크다. 보금자리론은 만기까지 고정금리이고 비거치 분할상환이 기본이므로 이 요건을 갖추기 쉬운 편이다. 다만 취득 당시 기준시가 요건과 무주택·1주택 세대주 요건을 별도로 충족해야 한다. 공제 여부가 애매하면 국세청 상담센터 126이나 홈택스에서 확인한다. 이자상환증명서는 매년 초 발급된다. 주택 취득에 따르는 취득세와 보유에 따르는 재산세는 대출과 무관하게 부과된다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

금융소비자보호법 제46조의 청약철회권은 이 대출에도 적용된다. 계약서류를 받은 날 또는 계약체결일 중 늦은 날부터 14일 안에 원금과 이자, 부대비용을 돌려주면 계약이 없던 것이 된다.

중도상환수수료는 실행 후 3년까지 부과된다. 잔여기간이 줄수록 수수료도 줄어드는 구조이므로, 여윳돈으로 일부를 미리 갚을 때는 수수료와 절약되는 이자를 비교해야 한다. 자녀 수나 사회적 배려층 요건에 해당하면 면제될 수 있으므로 신청 전에 공사와 취급 은행에 확인한다.

1주택자로 받은 경우 기존 주택 처분 약정을 지키지 못하면 대출 회수와 함께 향후 공사 상품 이용에 제약이 생긴다. 처분이 늦어질 사정이 생기면 기한이 지나기 전에 취급 은행과 공사에 알리고 연장 가능 여부를 확인해야 한다. 방치했다가 통보를 받으면 선택지가 사라진다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

정책성 주택담보대출과 은행 자체 대출을 나란히 놓으면 소관과 요건이 갈린다.

핵심 차이보금자리론과 디딤돌대출은 소관 기관과 재원이 다르다. 보금자리론은 공사가 채권을 사서 유동화하는 방식이고, 디딤돌대출은 정부 기금에서 나온다. 요건을 모두 충족한다면 디딤돌대출 쪽 조건이 더 낮은 소득층을 겨냥해 설계돼 있다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 자격 판정과 일정에서 나온다. 담보주택 가격이 상한을 조금 넘어 실행 직전에 거절되거나, 소득 산정 방식의 차이로 예상 한도보다 적게 나와 잔금을 마련하지 못한 사례가 대표적이다. 1주택자의 기존 주택 처분 약정을 지키지 못해 대출 회수 통보를 받은 유형도 있다. 은행 창구에서 자체 상품을 먼저 권유해 정책상품 안내를 받지 못했다는 민원도 접수된다.