안심전환대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

안심전환대출은 새로 돈을 빌리는 상품이 아니다. 이미 있는 주택담보대출을 조건이 다른 대출로 갈아타는 대환 프로그램이다. 빌린 금액은 늘지 않고 금리 방식과 상환 방식만 바뀐다.

계약 상대방은 중간에 바뀐다. 신청과 실행은 은행 창구에서 하지만 그 대출채권은 한국주택금융공사로 넘어간다. 공사는 넘겨받은 채권을 묶어 주택저당증권을 발행해 시장에 판다. 차주가 매달 내는 원리금이 그 증권의 이자 재원이 된다. 갚아야 할 상대는 결국 공사이고, 은행은 수납과 관리를 맡는다.

이 제도가 반복해 등장한 이유는 가계부채의 형태 때문이다. 우리나라 주택담보대출은 오랫동안 변동금리로 빌려 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 구조가 많았다. 금리가 오르면 상환 부담이 곧바로 늘고, 만기에 원금을 못 갚으면 다시 빌려야 한다. 정부는 이 구조를 고정금리·분할상환으로 옮기려고 2015년, 2019년, 2022년에 한시 프로그램을 열었다.

그래서 안심전환대출은 늘 열려 있는 상품이 아니다. 회차마다 예산 한도와 주택가격·소득 요건이 달랐고 한도가 차면 접수를 닫았다. 지금 창구가 열려 있는지는 회차 공고로만 확인된다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

기존 대출이 새 대출로 바뀌고, 그 채권이 다시 증권 형태로 시장에 나가는 구조다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

원리금균등 방식의 월 상환액은 대출금 × r × (1+r)의 n제곱 ÷ ((1+r)의 n제곱 − 1)로 계산한다. r은 연이율을 12로 나눈 월 이자율, n은 총 상환 개월 수다. 3억원을 연 4%로 30년 동안 갚는다고 하자. 월 상환액은 약 143만원이고 30년간 내는 이자는 약 2억 1,600만원이다. 같은 3억원을 이자만 내는 방식으로 두면 월 100만원이지만 만기에 원금 3억원이 그대로 남는다. 갈아타면 매달 나가는 돈은 늘고 대신 빚은 줄어든다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우집값이 떨어진 상태에서 상환하지 못하면 담보주택이 경매로 넘어간다. 낙찰가에서 선순위 채권과 경매비용을 뺀 금액만 상환에 쓰인다. 잔액이 2억 5,000만원인데 회수액이 2억원이면 남은 5,000만원은 그대로 채무로 남아 다른 재산과 장래 소득에서 갚아야 한다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

대환 자체의 수수료는 크지 않지만 등기와 세금에서 비용이 발생한다.

세금

대출은 이자를 받는 것이 아니라 내는 것이므로 이자소득세가 붙지 않는다. 대신 소득공제가 있다. 근로소득이 있는 무주택 또는 1주택 세대주가 기준시가 6억원 이하 주택을 담보로 상환기간 15년 이상 대출을 받으면 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받는다. 공제한도는 조건에 따라 갈리는데 상환기간 15년 이상, 고정금리, 비거치식 분할상환을 모두 채우면 연 2,000만원으로 가장 크다. 안심전환대출은 이 요건에 들어맞는 구조다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

고정금리 대출을 중도에 갚거나 다른 대출로 갈아타면 중도상환수수료가 붙는다. 통상 실행일로부터 3년이 지나면 면제되고 그 전에는 남은 기간에 비례해 줄어드는 방식으로 계산한다. 정책모기지는 은행 자체 대출보다 낮은 요율을 적용한 회차가 많았으나 요율과 면제 시점은 회차별 약관으로 확인한다.

금리가 크게 떨어졌을 때가 판단이 어려운 자리다. 고정금리는 시장금리가 내려도 따라 내려가지 않는다. 갈아타려면 중도상환수수료와 새 대출의 등기 비용을 합친 금액보다 남은 기간의 이자 절감액이 커야 실익이 있다. 남은 기간이 짧을수록 실익은 줄어든다.

주택을 팔면 대출을 갚아야 한다. 매수인이 채무를 그대로 넘겨받는 방식이 가능한지는 상품과 매수인의 요건에 달렸다. 계약 자체가 잘못됐다고 보는 경우에는 금융소비자보호법 제46조 청약철회권을 쓸 수 있다. 대출성 상품은 계약서류를 받은 날 또는 계약을 맺은 날부터 14일 이내에 철회할 수 있고, 철회하면 원금과 그 기간의 이자, 부대비용을 돌려주고 계약이 없던 것이 된다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

고정금리 주택담보대출은 여러 갈래가 있고 갈아타는 대상과 목적이 서로 다르다.

핵심 차이차이는 두 가지로 갈린다. 새로 빌리는가 있던 빚을 바꾸는가, 그리고 금리를 만기까지 묶는가 시장에 맡기는가다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 요건 심사와 금리 적용에서 나온다. 접수했으나 한도 소진이나 주택가격 순위에서 밀려 탈락한 경우 형평성 민원이 반복됐다. 2019년 회차에서는 신청액이 공급 한도를 크게 넘겨 주택가격이 낮은 순으로 대상을 정하는 기준이 적용됐고 이에 대한 이의가 다수 제기됐다. 고정금리로 갈아탄 뒤 시장금리가 내리자 금리 인하를 요구하는 민원도 나왔으나 고정금리 계약은 그 사유로 바뀌지 않는다.