적격대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

적격대출은 2012년에 도입된 장기 고정금리 주택담보대출이다. 이름의 '적격'은 차주가 적격이라는 뜻이 아니다. 한국주택금융공사가 사들여 주택저당증권으로 유동화하기에 적합하도록 만기, 상환방식, 담보 조건이 규격화된 대출이라는 뜻이다. 규격이 같아야 여러 건을 묶어 채권으로 만들 수 있기 때문이다.

구조는 이렇다. 은행이 공사가 정한 요건에 맞춰 고정금리로 대출을 실행하고, 그 채권을 공사에 판다. 공사는 사들인 채권을 기초자산으로 주택저당증권을 발행해 기관투자자에게 넘긴다. 금리가 오르내리는 위험이 은행에서 자본시장으로 이동하고, 그래서 은행이 20년, 30년짜리 고정금리 대출을 감당할 수 있게 된다.

보금자리론과 갈라지는 지점은 소득 요건이다. 보금자리론은 부부합산 소득 상한이 있지만 적격대출에는 없었다. 대신 담보주택 가격 상한과 대출 한도가 정해져 있었고, 무주택이거나 1주택이어야 했다. 금리는 공사가 아니라 취급 은행이 자율로 정하되 공사가 제시하는 기준을 반영하는 방식이었다.

현재 신규 공급은 중단돼 있다. 2024년 초 특례보금자리론이 종료되면서 함께 잠정 중단됐다. 정부는 장기 고정금리 공급 기능을 민간 금융회사가 직접 맡도록 유도하겠다고 밝히고, 커버드본드 발행 지원과 고정금리 대출에 대한 규제 완화로 방향을 바꿨다. 이미 실행된 적격대출의 계약 조건은 그대로 유지되므로, 기존 차주에게는 여전히 살아 있는 계약이다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

차주에게 보이는 것은 은행 창구뿐이지만 채권은 그 뒤로 한 번 더 움직인다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

고정금리 분할상환이므로 상환액이 첫날 확정된다. 원리금균등의 월 상환액은 원금 × 월이율 ÷ (1 − (1+월이율)의 −상환개월수 제곱)이다. 3억원을 연 4%로 30년 원리금균등으로 빌렸다고 하자. 월 상환액은 약 143만원이고 총 상환액은 약 5억 1,600만원, 그중 이자가 약 2억 1,600만원이다. 소득 요건이 없다는 것은 상환액이 소득에 비해 무거워도 걸러지지 않을 수 있다는 뜻이기도 하다. 이 상품이 유동화를 전제로 설계된 만큼 규격에 맞추는 것이 우선이었고, 상환능력 판단의 상당 부분이 차주 자신에게 남았다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우3억원을 빌려 6억원짜리 집을 샀는데 집값이 3억 5,000만원으로 떨어지고 소득이 끊겼다고 하자. 기한이익 상실 후 경매에서 3억원에 낙찰되면 경매비용과 선순위 배당을 뺀 금액만 대출에 충당되고, 회수되지 않은 수천만원이 채무로 남는다. 유한책임 방식이 아니라면 집을 잃은 뒤에도 급여와 다른 재산에 강제집행이 미친다. 소득 요건 없이 빌릴 수 있었던 만큼, 소득이 사라졌을 때의 대비도 차주 몫이었다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

정책상품이지만 부대비용은 일반 주택담보대출과 같다.

세금

대출금은 소득이 아니므로 과세 대상이 아니다. 근로소득자는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있고, 상환기간 15년 이상에 고정금리이면서 비거치식 분할상환이면 공제한도가 가장 크다. 적격대출은 장기 고정금리 분할상환이 기본 구조여서 이 요건에 맞추기 쉬운 편이었다. 다만 취득 당시 기준시가 요건과 무주택·1주택 세대주 요건을 별도로 충족해야 하고, 소득이 없으면 공제받을 소득 자체가 없다는 점은 유의해야 한다. 이자상환증명서는 매년 초 취급 금융회사에서 발급한다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

기존 차주에게 중요한 것은 갈아타기 판단이다. 만기까지 금리가 고정돼 있으므로 시장금리가 계약 시점보다 크게 낮아지면 다른 상품이 유리해 보일 수 있다. 그러나 실행 후 3년이 지나지 않았다면 중도상환수수료가 붙고, 갈아탈 때 적용되는 담보인정비율과 총부채원리금상환비율은 현행 규제 기준이다. 처음 빌릴 때보다 규제가 강해졌다면 같은 금액을 다시 빌리지 못한다.

적격대출은 소득 요건이 없었지만 은행 자체 대출은 총부채원리금상환비율 규제를 받는다. 소득이 적거나 증빙이 어려운 차주가 갈아타려 하면 한도가 크게 줄어들 수 있다. 갈아타기 전에 새 대출의 한도를 먼저 확인하고, 부족분을 어떻게 메울지 정한 다음에 기존 대출을 정리해야 한다.

금융소비자보호법 제46조의 청약철회권은 계약서류를 받은 날 또는 계약체결일 중 늦은 날부터 14일 이내다. 이미 오래된 계약이라면 이 권리는 지났다. 설명의무 위반 같은 사유가 있으면 같은 법 제47조의 위법계약해지권을 위반 사실을 안 날부터 1년, 계약체결일부터 5년 안에 행사할 수 있다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

정책성 장기 고정금리 상품들과 나란히 놓으면 소득 요건과 공급 여부에서 갈린다.

핵심 차이적격대출이 사라진 자리를 은행 자체 장기 고정금리 상품이 메우도록 정책 방향이 바뀌었다. 다만 은행 자체 상품에는 총부채원리금상환비율 규제가 그대로 적용되므로, 소득 증빙이 어려운 차주에게는 같은 대체재가 되지 못한다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

소득 요건이 없다는 점이 상환능력 판단을 느슨하게 만든 것이 이 상품의 구조적 약점이었다. 소득 증빙 없이 큰 금액을 빌린 뒤 상환에 어려움을 겪은 사례가 있었다. 공급 중단 이후에는 실행을 전제로 계약을 진행하다 대체 상품의 한도가 모자라 잔금을 못 치른 유형의 민원이 나타났다. 유동화로 채권자가 바뀌는 과정을 안내받지 못해 원리금 청구 주체를 두고 혼선이 생긴 사례도 있다.