청년주택드림청약통장

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

청년주택드림청약통장은 주택청약종합저축의 한 종류다. 예금이면서 동시에 청약 신청 자격을 만드는 장치다. 2024년 2월 21일 출시됐고, 2018년부터 운영하던 청년우대형 주택청약종합저축을 소득 요건과 납입한도를 넓혀 개편한 것이다.

돈을 받는 창구는 은행이지만 그 돈은 은행에 남지 않는다. 납입금은 주택도시기금으로 넘어가 임대주택 건설과 주택자금 대출의 재원이 된다. 그래서 예금자보호법의 보호 대상이 아니다. 대신 국토교통부가 관리하는 기금이 지급 주체이고, 개별 은행이 부실해져도 통장 잔액이 사라지지 않는다.

이 통장이 일반 청약통장과 다른 점은 세 가지다. 첫째, 나이와 소득 요건을 갖춘 청년에게 우대이율을 얹어 준다. 둘째, 조세특례제한법 제87조에 따라 요건을 채우면 이자소득세를 물리지 않는다. 셋째, 이 통장으로 청약에 당첨되면 청년주택드림대출을 신청할 수 있다.

청년의 주택 구입 자금을 저축 단계부터 대출 단계까지 하나로 잇겠다는 것이 이 제도의 설계다. 혜택이 계좌 하나에 몰려 있고, 그만큼 해지의 대가도 한곳에 몰려 있다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

가입에서 대출까지 네 단계로 이어진다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

적립식 이자는 각 회차 납입금이 만기까지 남은 개월 수만큼만 이자를 받는 구조다. 월 50만원씩 2년을 넣어 원금 1,200만원을 모았고 적용이율이 연 4%였다고 하자. 이자는 50만원 × 0.04 × (24 × 25 ÷ 2) ÷ 12로 계산해 50만원이다. 이는 원금 1,200만원의 약 4.2%다. 연 4%를 2년에 걸쳐 원금 전체에 곱한 96만원의 절반 수준이다. 나중에 넣은 돈일수록 이자를 받는 기간이 짧기 때문이다. 적금식 상품의 표시 이율을 총 납입액에 그대로 곱하면 실제보다 두 배 가까이 큰 숫자가 나온다. 비과세 요건을 채우면 이 50만원을 전액 받고, 못 채우면 15.4%인 7만 7,000원이 원천징수된다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우원금을 잃지는 않는다. 잃는 것은 시간과 세금이다. 소득공제를 받은 뒤 가입일부터 5년 안에 해지하면 무주택확인서 제출 이후 납입한 금액 누계액의 6%가 추징세액으로 부과된다. 300만원씩 4년을 공제받고 5년째에 해지하면 1,200만원의 6%인 72만원을 다시 낸다. 여기에 비과세로 면제받은 이자소득세도 추징된다. 그리고 10년을 유지한 통장을 해지하면 10년치 가입기간이 0이 되고, 다시 만들어도 처음부터 다시 쌓아야 한다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

가입 수수료도 운용보수도 없다. 실질적인 비용은 자격 관리와 해지에서 발생한다.

세금

이자소득 비과세와 소득공제가 별개로 붙고 요건도 다르다. 비과세는 가입 직전년도 총급여 3,600만원 이하 근로소득자 또는 종합소득금액 2,600만원 이하인 사람이 대상이고, 가입일 기준 무주택 세대의 세대주여야 하며 가입기간 2년 이상을 채워야 한다. 한도는 납입액 연 600만원, 이자소득 합계 500만원이다. 직전 3개 과세기간 중 한 번이라도 금융소득종합과세 대상이었으면 제외된다. 소득공제는 총급여 7,000만원 이하 무주택 세대주가 대상이고 연 납입액 300만원 한도의 40%, 최대 120만원을 근로소득금액에서 뺀다. 소득공제를 받으려면 과세연도 다음 해 2월 말까지 은행에 무주택확인서를 내야 한다. 요건을 채우지 못하면 이자소득세 15.4%가 그대로 부과된다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

이 통장에는 만기가 없다. 청약에 당첨되거나 본인이 해지할 때 끝난다. 해지하면 원금은 전액 돌아오지만 우대이율 대신 낮은 이율이 적용되고, 그동안 쌓은 가입기간과 납입 횟수가 모두 사라진다. 다시 가입해도 승계되지 않는다. 청약을 목적으로 만든 계좌라면 해지는 저축을 끄는 행위가 아니라 자격을 버리는 행위다.

급전이 필요하다면 해지 전에 청약저축담보대출을 먼저 알아본다. 통장 잔액을 담보로 빌리는 방식이라 계좌를 유지한 채 돈을 쓸 수 있다. 이자를 물지만 가입기간과 세제 혜택을 지키는 값이다. 남은 기간과 필요 금액을 놓고 해지 추징세액과 대출이자를 비교한다.

34세를 넘거나 소득이 5,000만원을 넘어도 이미 만든 계좌는 유지된다. 다만 이후 우대이율 적용 여부는 약관에 따르므로 취급 은행에 확인한다. 주택을 취득하면 무주택 요건이 깨진다는 점도 함께 확인한다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

이름이 비슷한 청년 저축상품들과 나란히 놓으면 목적이 서로 다르다는 점이 드러난다.

핵심 차이청약통장은 저축이 아니라 자격을 사는 계좌다. 이자만 비교하면 판단을 그르친다. 반면 청년미래적금은 청약과 무관한 순수 목돈 마련 상품이라 두 상품은 대체재가 아니라 병행 대상이다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 대부분 요건 판정에서 나온다. 무주택 세대주 요건을 충족한다고 보고 가입했다가 세대 구성이 달라 비과세가 취소되는 경우, 소득 요건 산정 기준연도를 잘못 알아 우대이율을 받지 못하는 경우가 반복된다. 기존 청약통장을 해지하고 새로 가입해 가입기간을 잃은 뒤 회복을 요구하는 민원도 있으나 되돌리기 어렵다. 소득공제를 받은 계좌를 5년 안에 해지한 뒤 추징세액 고지서를 받고 다투는 사례도 있다.