청약저축담보대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

청약저축담보대출은 이름과 달리 저축상품이 아니라 대출이다. 은행이 돈을 빌려주고, 그 돈을 받을 권리를 확보하기 위해 내 청약통장에 질권을 설정한다. 질권은 채무를 갚지 않으면 담보물에서 먼저 돈을 받아갈 수 있는 권리다.

계약 상대방은 통장을 만든 은행이다. 다만 주택청약종합저축의 돈은 은행이 자기 재산으로 쓰는 예금이 아니라 주택도시기금의 재원으로 넘어간다. 그래서 은행은 기금에 들어간 내 납입액을 담보로 잡되, 대출 재원은 은행 자기 자금에서 나온다.

이 상품이 만들어진 이유는 청약통장의 성격 때문이다. 청약통장의 값어치는 잔액이 아니라 가입기간과 납입횟수에 있다. 한 번 해지하면 그동안 쌓은 순위가 사라지고 다시 처음부터 시작해야 한다. 급전이 필요할 때 해지 말고 빌려 쓰라고 만든 우회로다.

따라서 이 계약에서 따져야 할 것은 금리만이 아니다. 갚지 못했을 때 무엇을 잃는가, 대출이 걸려 있는 동안 청약을 넣을 수 있는가, 소득공제를 받은 통장을 건드리면 세금이 어떻게 되는가 세 가지다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

돈은 은행에서 나가고 담보는 내 통장에 걸린다. 네 단계다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

이 상품에서 내가 받는 것은 수익이 아니라 자금이고, 대신 이자를 낸다. 이자는 대출잔액 × 연이율 × (사용일수 ÷ 365)로 계산한다. 통장에 1,000만원을 냈고 그 95%인 950만원을 연 5%로 1년 빌렸다고 하자. 이자는 47만 5,000원이다. 같은 기간 통장에 붙는 이자를 연 2%로 가정하면 20만원이므로, 실제 부담은 두 금리의 차이인 약 27만 5,000원에 가깝다. 통장을 해지했다면 이 27만원을 아끼는 대신 청약 순위를 처음부터 다시 쌓아야 한다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우통장에 1,000만원을 냈고 950만원을 빌린 상태에서 연체가 이어졌다고 하자. 은행이 통장을 해지해 상계하면 채무는 없어지지만 손에 남는 것은 잔액 50만원 남짓이고, 가입기간과 납입횟수는 0이 된다. 여기에 소득공제를 받았고 가입 5년이 지나지 않았다면 공제받은 납입누계액의 6%에 지방소득세를 더한 6.6%가 추징된다. 1,000만원 전액이 공제 대상이었다면 66만원이다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

겉으로 보이는 비용은 이자뿐이지만 실제 부담은 이자에서 통장 이자를 뺀 차액이다.

세금

빌린 돈 자체는 소득이 아니므로 과세되지 않는다. 담보인 청약통장에 붙는 이자에는 이자소득세 15.4%가 원천징수된다. 총급여 7,000만원 이하 무주택 세대주가 다음 연도 2월 말까지 무주택확인서를 내면 연 300만원 한도로 납입액의 40%를 소득공제받는다. 이 공제를 받은 뒤 가입일부터 5년 안에 해지하면 공제 대상이었던 납입누계액의 6%가 추징세액으로 부과되며 지방소득세를 더하면 6.6%다. 실제 감면받은 세액이 이보다 적다는 것을 증빙하면 그만큼만 추징된다. 사망이나 해외이주 등 법에서 정한 사유는 추징하지 않는다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

중간에 갚는 것은 대체로 자유롭다. 예·적금 담보대출은 중도상환수수료를 물리지 않는 것이 보통이고, 한도대출형은 갚은 만큼 이자가 바로 줄어든다. 다만 수수료 부과 여부는 은행과 상품에 따라 다르므로 계약서에서 확인한다.

빌린 돈이 필요 없어졌다면 금융소비자보호법 제46조의 청약철회권을 쓸 수 있다. 대출성 상품은 계약서류를 받은 날 또는 계약을 맺은 날부터 14일 안에 철회할 수 있고, 이때 원금과 그동안의 이자, 부대비용을 돌려주면 계약이 없던 것이 된다. 철회 기록은 신용정보에 남지 않는다.

설명을 제대로 듣지 못했거나 사실과 다른 설명을 들었다면 같은 법 제47조의 위법계약해지권이 있다. 계약일부터 5년 이내이면서 위반 사실을 안 날부터 1년 안에 해지를 요구할 수 있다. 대출을 다 갚으면 질권은 자동으로 풀리지 않는 경우가 있으므로 해지 확인서나 질권 말소를 은행에 직접 요청한다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

급전이 필요할 때 선택지는 셋이다. 통장을 깨거나, 통장을 담보로 빌리거나, 신용으로 빌리는 것이다.

핵심 차이핵심은 무엇을 담보로 내놓느냐다. 청약저축담보대출은 돈이 아니라 청약 순위를 지키기 위해 이자를 내는 계약이다. 지킬 순위가 없다면 굳이 이 방식을 쓸 이유가 줄어든다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 크게 두 자리에서 난다. 하나는 당첨된 뒤에야 대출을 먼저 갚아야 한다는 사실을 알게 되는 경우다. 계약 기한 안에 돈을 마련하지 못하면 당첨이 무산된다. 다른 하나는 해지와 담보대출 중 무엇이 유리한지 비교 설명을 듣지 못한 채 통장을 해지해 소득공제 추징까지 맞는 경우다. 질권이 설정된 사실을 잊고 통장 해지를 신청했다가 거절당하는 문의도 창구에 반복해서 들어온다.