개인사업자 시설자금대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

시설자금대출은 사업에 쓸 형태 있는 자산을 마련하는 데 쓰는 대출이다. 토지와 건물의 매입, 신축과 증축, 개보수, 기계장치 구입과 설치, 사업장 임차보증금이 여기에 들어간다. 재료비나 인건비 같은 일상 운영자금은 운전자금대출로 따로 취급한다.

계약 상대방은 은행이고 담보는 대체로 그 돈으로 사는 자산 자체다. 부동산이면 근저당권을 설정하고 기계라면 동산 담보로 잡는다. 담보만으로 부족하면 신용보증기금이나 지역신용보증재단의 보증서를 함께 붙인다.

한도는 총 소요자금 전액이 아니다. 통상 80% 이내에서 정해지므로 나머지 20%는 자기 자금으로 마련해야 한다. 대출금은 매도인이나 시공사에게 직접 지급되는 것이 원칙이고, 자금이 실제로 그 자산에 쓰였는지 계약서와 세금계산서로 확인한다.

이 상품이 운전자금대출과 갈리는 지점은 기간이다. 자산은 여러 해에 걸쳐 수익을 내므로 대출도 길게 잡는다. 분할상환이면 15년까지, 부동산이면 더 길게도 간다. 길다는 것은 금리가 바뀔 구간이 그만큼 많다는 뜻이기도 하다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

자산을 정하고, 필요 자금의 일부를 빌리고, 오랜 기간 나눠 갚는다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

받는 것은 자산 취득 자금이고 내는 것은 이자다. 한도는 총 소요자금 × 80% 이내에서 정해진다. 원리금균등분할상환의 월 상환액은 대출원금 × 월이율 × (1+월이율)^n ÷ ((1+월이율)^n - 1)로 계산하며 n은 총 상환 횟수다. 총 소요자금이 5억원인 사업장을 마련하면서 그 80%인 4억원을 연 6%로 15년 나눠 갚는다고 하자. 월 상환액은 약 338만원이고 15년 총 상환액은 약 6억 800만원이므로 이자로만 2억 800만원가량이 나간다. 거치기간을 2년 두면 그동안 원금은 한 푼도 줄지 않고 이자로만 약 4,800만원을 낸 뒤에야 원금 상환이 시작된다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우총 소요자금 5억원 중 4억원을 15년 분할상환으로 빌렸다고 하자. 5년 뒤 사업이 어려워졌을 때 남은 원금은 약 3억원이다. 담보 부동산이 경매에서 2억 3,000만원에 팔리면 7,000만원이 남고 여기에 연체이자와 경매비용이 더해진다. 개인사업자는 법인이 아니므로 폐업해도 이 채무는 사라지지 않고 개인 예금과 주택까지 회수 대상이 된다. 자기 자금으로 넣은 1억원은 그대로 사라진다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

장기 대출이라 이자 총액이 크고, 담보 설정에 따른 부대비용이 따로 든다.

세금

빌린 돈은 소득이 아니므로 과세되지 않는다. 사업용 자산 취득에 쓴 대출의 이자는 사업소득 계산에서 필요경비로 인정된다. 취득한 건물이나 기계는 감가상각을 통해 여러 해에 걸쳐 비용으로 처리한다. 부동산을 취득하면 취득세와 지방교육세가 붙고 매년 재산세가 나오며, 이 세금은 대출과 별개로 발생한다. 필요경비로 인정받으려면 자금이 실제로 그 자산에 쓰였다는 계약서와 세금계산서를 보관한다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

중도상환은 가능하지만 잔여기간에 비례한 수수료가 붙는다. 15년짜리 대출을 3년 안에 갚으면 남은 기간이 길어 수수료가 크다. 반대로 3년이 지나면 면제되는 것이 일반적이므로 여윳돈이 생겼을 때 그 시점을 확인하고 계산한다.

담보 자산을 파는 것으로 정리하려면 근저당권이 먼저다. 매수인에게 소유권을 넘기기 전에 대출을 갚고 말소 등기를 마쳐야 한다. 완제한 뒤에는 등기부등본을 떼어 근저당권이 실제로 지워졌는지 확인한다. 말소는 자동으로 되지 않는다.

금융소비자보호법 제46조에 따라 대출성 상품은 계약서류를 받은 날 또는 계약을 맺은 날부터 14일 안에 청약을 철회할 수 있다. 다만 담보 설정 등기가 이미 이뤄졌다면 원상회복 절차가 따르므로 비용 부담을 미리 확인한다. 설명의무 위반 등이 있었다면 같은 법 제47조의 위법계약해지권을 계약일부터 5년 이내이면서 위반 사실을 안 날부터 1년 안에 행사할 수 있다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

사업용 자산을 마련하는 방법은 여럿이고, 무엇을 담보로 내놓는지가 다르다.

핵심 차이빌려서 사면 자산은 내 것이 되지만 값이 떨어져도 빚은 그대로다. 리스나 렌탈은 자산이 남지 않는 대신 값이 떨어지는 위험도 지지 않는다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 담보와 조건 변경에서 주로 난다. 담보 부동산의 감정가가 낮게 나와 예상 한도가 줄어드는 데 따른 민원, 대출 기간 중 담보 가치 하락을 이유로 추가 담보나 일부 상환을 요구받는 사례가 대표적이다. 거치기간과 총이자에 대한 설명이 부족했다는 민원, 완제 후 근저당권 말소가 지연돼 매각이 막혔다는 민원도 반복된다. 자금이 실제로 자산 취득에 쓰였는지를 두고 증빙이 부족해 용도 외 유용으로 지적받는 사례도 나온다.