리츠 ETF

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

먼저 리츠가 무엇인지부터 정리해야 한다. 리츠는 부동산투자회사법에 따라 세워진 회사다. 투자자에게 자금을 모아 오피스, 물류센터, 상가 같은 부동산을 사고 임대료를 받아 그 이익을 주주에게 나눠준다. 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그 금액을 법인세 과세표준에서 공제받는 구조여서 이익 대부분이 배당으로 나간다.

리츠 ETF는 그런 상장 리츠 여러 개를 담은 펀드다. 자본시장법상 집합투자기구이고 그 수익증권이 거래소에 상장돼 있다. 이 상품이 소유하는 것은 부동산이 아니라 리츠의 주식이다. 건물의 지분을 갖는 것과는 다르다.

이 상품이 만들어진 이유는 두 가지다. 개인이 대형 오피스나 물류센터를 직접 살 수 없고, 리츠 한 종목만 사면 특정 건물과 특정 임차인에 위험이 몰린다. 여러 리츠를 묶으면 그 쏠림이 줄고 소액으로도 들어갈 수 있다.

가장 자주 오해되는 지점은 여기다. 리츠 ETF의 가격은 부동산 시세를 따라가는 것이 아니라 리츠 주가를 따라간다. 임대료가 안정적으로 들어와도 리츠 주가는 금리와 시장 심리에 따라 크게 움직인다. 배당은 꾸준한데 가격은 흔들리는 상황이 흔하다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

임대료가 내 계좌에 들어오기까지는 네 단계를 거친다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

총수익은 받은 분배금과 가격 변동을 더한 값이다. 1,000만원어치를 샀고 1년 동안 분배금으로 50만원을 받았는데 가격이 8% 떨어졌다고 하자. 분배금 50만원, 평가손실 80만원이므로 전체로는 30만원 손실이다. 배당만 보고 판단하면 이 계산이 빠진다. 배당 자체도 고정이 아니다. 리츠는 자산의 상당 부분을 차입으로 조달하므로 금리가 오르면 이자비용이 늘어 배당가능이익이 줄어든다. 리츠가 새 건물을 사려고 유상증자를 하면 주식 수가 늘어 주당 배당이 희석된다. 임차인이 나가 공실이 생기면 임대료 자체가 줄어든다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우금리 급등과 임대시장 악화가 겹쳐 담고 있는 리츠의 주가가 절반이 되면 1,000만원어치는 500만원이 된다. 그 사이 받은 분배금을 더해도 손실이 크게 남는다. 특정 리츠가 대출 만기에 자금을 마련하지 못해 건물을 헐값에 팔면 배당이 끊기고 주가는 더 내려간다. 리츠는 상장폐지도 가능하고 그 경우 해당 종목의 잔여 가치만 ETF에 반영된다. 원금이 보장되는 구간은 어디에도 없다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

비용은 두 층으로 나뉜다. 리츠 안에서 한 번, ETF에서 다시 한 번 빠진다.

세금

분배금에는 배당소득세 15.4%(소득세 14% + 지방소득세 1.4%)가 원천징수된다. 매매차익은 국내 주식으로 구성된 ETF면 과세되지 않고, 해외 리츠를 담는 ETF면 매도차익과 과표기준가격 증가분 중 적은 금액에 15.4%가 붙는다. 조세특례제한법 제87조의7은 공모 부동산집합투자기구에 대한 특례를 두고 있다. 공모 리츠와 리츠 ETF에 투자해 3년 이상 보유하면 투자일부터 3년간 받은 배당소득에 대해 투자금액 5,000만원까지 9.9%(지방소득세 포함)로 분리과세한다. 이 특례를 받으려면 증권회사에 분리과세 약정을 따로 신청해야 하고 자동으로 적용되지 않는다. 3년을 채우지 못하고 팔면 감면받은 세액을 추징한다. 적용기한이 정해져 있으므로 가입 시점에 유효한지 확인해야 한다. 이자와 배당을 합쳐 연 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 되는데, 분리과세를 신청한 부분은 이 합산에서 빠진다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

빠져나가는 방법은 시장에서 파는 것뿐이다. 환매를 청구하는 절차는 개인에게 열려 있지 않다. 매도 전에 순자산가치와 호가의 차이를 확인한다. 분배 기준일 직전과 직후에는 분배금만큼 가격이 조정되므로 그 시점을 알고 주문한다.

분리과세를 신청해 둔 경우 보유기간이 중요하다. 3년을 채우기 전에 팔면 그동안 9.9%로 냈던 세금과 일반세율의 차액을 추징당한다. 급하게 팔아야 할 가능성이 있는 자금이라면 이 특례를 신청하기 전에 계산해 봐야 한다.

거래소에서 체결된 매매는 취소할 수 없다. 상장폐지가 결정되면 거래소가 사유와 일정을 공고하고 정리매매 기간이 주어진다. 그 기간에 팔지 않으면 마지막 순자산가치로 상환된다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

부동산에 돈을 넣는 방법은 여러 가지이고 각각 위험의 모양이 다르다.

핵심 차이핵심 차이는 현금화 속도와 가격이 정해지는 방식이다. 실물 부동산은 팔릴 때까지 값이 확정되지 않지만 리츠 ETF는 매일 값이 매겨진다. 값이 매일 보인다는 것은 하락도 매일 보인다는 뜻이다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

민원이 몰리는 지점은 배당의 성격이다. 배당수익률을 예금 금리처럼 이해하고 들어왔다가 가격이 내려 전체로는 손실이 난 상황에서 설명이 부족했다는 주장이 나온다. 분리과세 특례도 분쟁 소지가 있다. 증권회사에 별도 약정을 신청해야 적용된다는 점을 듣지 못해 특례를 받지 못했거나, 3년을 채우지 못하고 팔아 세액을 추징당한 뒤 사전 설명을 문제 삼는 경우다.