공모 리츠(REITs)

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

공모 리츠는 펀드가 아니라 회사다. 부동산투자회사법에 따라 세워진 주식회사이고 국토교통부의 영업인가 또는 등록을 받는다. 투자자가 사는 것은 수익증권이 아니라 이 회사의 주식이다. 그 주식이 한국거래소에 상장돼 일반 투자자가 사고팔 수 있게 된 것이 공모 리츠다.

회사는 주주에게 받은 자본과 빌린 돈으로 오피스, 물류센터, 상가 같은 부동산을 산다. 임차인에게 임대료를 받아 이자와 비용을 내고 남은 이익을 주주에게 나눈다. 상장 리츠는 대부분 직원을 두지 않는 위탁관리 형태여서 자산의 취득과 운용을 자산관리회사에 맡긴다.

이 구조가 유지되는 근거는 배당 의무와 세금이다. 부동산투자회사법은 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 정하고 있다. 이렇게 배당하면 그 금액을 법인 소득에서 빼 주므로 회사 단계의 법인세 부담이 사실상 사라진다. 세금을 회사에서 걷지 않고 배당을 받은 주주에게서 걷는 구조다.

여기서 이 상품의 성격이 나온다. 이익을 회사에 쌓아 두지 못하므로 새 건물을 사려면 유상증자를 하거나 돈을 빌려야 한다. 부동산투자회사법은 차입금과 사채 발행을 자기자본의 2배까지 허용하고, 주주총회 특별결의가 있으면 10배까지 늘릴 수 있게 한다. 배당이 많은 대신 빚과 증자에 의존하는 회사라는 뜻이다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

임대료가 배당이 되어 주주에게 오기까지 네 단계를 거친다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

총수익은 받은 배당과 주가 변동을 더한 값이다. 한 주를 5,000원에 샀고 그해 배당이 주당 350원이었다고 하자. 배당수익률은 7%다. 같은 기간 주가가 5,000원 그대로면 총수익은 7%이고, 주가가 4,500원으로 10% 내렸다면 배당 350원에서 평가손실 500원을 빼 150원 손실이다. 주가가 5,500원이 됐다면 850원, 17%의 수익이다. 배당은 계산된 이익에서 나오므로 임대료가 그대로여도 대출금리가 오르면 이자비용이 늘어 배당이 줄어든다. 배당수익률은 배당금을 그 시점 주가로 나눈 값이어서 주가가 떨어지면 배당이 줄어도 수익률은 높아 보인다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우대출 비중이 큰 리츠에서 금리가 오르고 주요 임차인이 나갔다고 하자. 이자비용이 늘고 임대료가 줄어 배당이 절반으로 깎이면 주가는 그보다 크게 떨어지는 경우가 많다. 1,000만원어치를 샀는데 주가가 40% 떨어지면 평가액은 600만원이고, 그해 배당으로 30만원을 받았다면 손실은 370만원이다. 회사가 대출 만기 연장에 실패해 부동산을 장부가보다 크게 낮은 값에 팔면 남는 자본이 줄어 주가는 더 내려간다. 회사가 청산 절차에 들어가면 대출을 갚고 남은 금액만 주주가 나눠 갖게 되어 회수액이 0에 가까워질 수 있다. 상장이 폐지되면 거래소에서 팔 수 없다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

펀드처럼 총보수가 한 줄로 표시되지 않는다. 비용은 회사의 손익계산서 안에 들어가 배당 재원을 줄이는 방식으로 부담된다.

세금

받은 배당에는 배당소득세 15.4%(소득세 14% + 지방소득세 1.4%)가 원천징수된다. 국내 상장주식이므로 사고팔아 얻은 매매차익은 대주주가 아닌 한 과세하지 않는다. 이자와 배당을 합쳐 연 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 되어 다른 소득과 합산해 누진세율로 과세된다. 조세특례제한법에는 공모 리츠 주식을 일정 기간 이상 보유한 개인에게 정해진 투자금액 한도까지 배당소득을 낮은 세율로 분리과세하는 특례가 있다. 분리과세되면 그 금액은 종합과세 대상에서 빠진다. 다만 보유기간 요건과 한도, 적용 기한이 모두 붙어 있는 한시 제도이므로 매수 전에 요건과 신청 절차를 증권회사에 확인해야 한다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

상장 주식이므로 장중에 팔면 끝난다. 환매 청구나 기준가 적용일 같은 절차가 없고 결제일에 대금이 들어온다. 이 점이 실물 부동산이나 사모 부동산 펀드와 결정적으로 다르다. 대신 파는 값은 그날의 주가여서 내가 산 값이나 회사가 가진 부동산의 감정가와 무관하다.

배당을 받으려면 배당기준일에 주주명부에 올라 있어야 한다. 결제까지 시간이 걸리므로 기준일 당일에 사면 늦는다. 기준일이 지나면 배당락으로 주가가 배당액만큼 내려간다. 배당만 받고 곧바로 파는 방식은 배당락으로 내려간 값에 팔게 되어 계산대로 되지 않는다.

분리과세 특례를 적용받으려면 정해진 기간 이상 계속 보유해야 한다. 중간에 팔면 요건을 채우지 못해 일반 세율로 과세된다. 상장이 폐지되면 거래소에서 팔 수 없고 회사의 청산 절차를 기다려야 한다. 증권회사가 상품을 권유하면서 설명의무를 지키지 않았다면 금융소비자 보호에 관한 법률 제47조의 위법계약해지권을 위반 사실을 안 날부터 1년, 계약일부터 5년 안에 검토한다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

부동산에 돈을 넣는 방법은 여러 가지이고 팔기까지 걸리는 시간이 크게 다르다.

핵심 차이리츠의 가장 큰 특징은 팔기 어려운 자산을 팔기 쉬운 주식으로 바꿔 놓았다는 점이다. 그 대가로 부동산에는 없던 주가 변동이 생긴다. 건물의 감정가가 그대로여도 주가는 반토막이 날 수 있고 그 반대도 가능하다. 배당 의무는 법으로 정해져 있지만 배당할 이익이 있어야 지킬 수 있는 의무다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

민원은 배당과 주가를 따로 보지 않은 데서 나온다. 배당수익률만 보고 매수한 뒤 주가가 크게 떨어져 총수익이 손실인 것을 확인하고 문제 삼는 유형이 반복된다. 유상증자로 주식 수가 늘어 주당 배당이 줄었다는 불만, 부동산에 투자하는 상품이라 안정적이라고 설명받았다는 주장도 접수된다. 상장 초기 공모에 참여했다가 상장 후 주가가 공모가를 밑돌아 발생하는 분쟁도 있다.