신생아 특례 구입자금대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

신생아 특례 구입자금대출은 디딤돌대출의 한 갈래다. 재원은 국토교통부가 관리하는 주택도시기금이고, 은행이 위탁받아 접수와 심사를 대행한다. 한국주택금융공사가 소관하는 보금자리론과는 근거도 창구도 다르다. 정식 명칭에 '신생아 특례 디딤돌대출'이 함께 쓰이는 것도 이 때문이다.

특례의 핵심은 소득 요건 완화다. 일반 디딤돌대출은 부부합산 소득 상한이 낮아 맞벌이 가구가 걸리는 경우가 많은데, 신생아 특례는 그 상한이 크게 높다. 담보주택 가격 상한도 일반 디딤돌보다 높게 잡혀 있고, 한도도 더 크다. 대신 순자산 상한은 그대로 적용된다.

자격은 출산 시점으로 결정된다. 대출 신청일을 기준으로 정해진 기간 안에 아이를 낳았거나 입양한 무주택 세대주여야 한다. 이 기간을 벗어나면 소득이 낮아도 특례 대상이 아니다. 혼인 여부는 요건이 아니므로 결혼하지 않은 출산 가구도 대상이 된다. 대환 목적으로 쓸 수 있는 경로가 별도로 열려 있어 1주택자가 기존 주택담보대출을 이 상품으로 바꾸는 것도 가능하다.

이 제도가 만들어진 이유는 주택정책이 아니라 인구정책에 가깝다. 출산을 앞두거나 막 아이를 낳은 가구가 주거를 마련하지 못해 부담을 겪는다는 판단에서, 소득 문턱을 낮추고 금리를 우대해 주택 구입을 지원한다. 추가 출산을 하면 우대 조건이 연장되는 장치도 이 목적에서 나왔다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

출산 시점, 매매계약, 신청 기한이라는 세 개의 날짜가 자격을 결정한다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

상환액은 실행 시점의 금리와 상환방식으로 결정된다. 원리금균등의 월 상환액은 원금 × 월이율 ÷ (1 − (1+월이율)의 −상환개월수 제곱)이다. 3억원을 연 2%로 30년 원리금균등으로 빌렸다고 하자. 월 상환액은 약 110만 9,000원이다. 같은 3억원을 연 4%로 빌리면 약 143만원이므로, 금리 2%포인트 차이가 매달 32만원, 30년이면 1억원이 넘는 차이를 만든다. 특례가 주는 이익의 크기가 이 계산에 드러난다. 다만 우대 기간이 끝난 뒤의 조건이 어떻게 되는지에 따라 실제 총부담은 달라지므로, 우대 종료 후를 가정한 상환액도 함께 계산해 두어야 한다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우4억원을 빌려 7억원짜리 집을 샀는데 집값이 4억 5,000만원으로 떨어지고 한 사람의 소득이 끊겼다고 하자. 기한이익 상실 후 경매에서 3억 8,000만원에 낙찰되면 경매비용과 선순위 임차보증금을 뺀 나머지만 대출에 충당되고, 회수되지 않은 금액이 채무로 남는다. 유한책임 방식이라면 그 부분을 갚을 의무가 없다. 실행 전에 벌어지는 최악은 다르다. 출산 인정 기간을 며칠 넘겨 신청이 반려되거나, 소액임차보증금 공제와 한도 축소로 예상보다 수천만원 적게 나와 잔금을 못 치르면 계약금을 잃는다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

금리가 낮은 만큼 비용은 적지만 한도를 깎는 항목이 따로 있다.

세금

대출금은 소득이 아니므로 과세되지 않는다. 근로소득자는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있고, 상환기간 15년 이상에 고정금리이면서 비거치식 분할상환이면 공제한도가 가장 크다. 취득 당시 기준시가 요건과 무주택·1주택 세대주 요건을 별도로 충족해야 한다. 출산 가구에는 별도의 세제 지원이 겹칠 수 있다. 자녀세액공제와 출산·입양 세액공제, 생애최초 주택 취득세 감면, 기업이 지급한 출산지원금에 대한 비과세 같은 제도가 각각 다른 근거로 적용되므로, 국세청 상담센터 126이나 홈택스에서 자기 상황에 맞는 항목을 확인한다. 취득세 감면은 관할 지방자치단체 세무부서 소관이다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

금융소비자보호법 제46조의 청약철회권이 적용된다. 계약서류를 받은 날 또는 계약체결일 중 늦은 날부터 14일 안에 원금과 이자, 부대비용을 돌려주면 계약이 없던 것이 된다.

중도상환수수료는 실행 후 3년까지 부과되고 경과기간에 비례해 줄어든다. 한시 면제가 적용되는 기간이 있으므로 일부 상환 전에 취급 은행에 현재 기준을 확인한다. 우대 기간이 끝난 뒤 다른 상품으로 갈아탈 계획이라면, 그 시점에 3년이 지났는지와 그때의 규제로 같은 금액을 다시 빌릴 수 있는지를 미리 따져야 한다.

실거주 의무가 붙은 경우 정해진 기간 안에 전입하고 거주해야 한다. 지키지 못하면 대출 회수 사유가 된다. 전근이나 질병 같은 불가피한 사정이 생기면 기한 전에 취급 은행에 알리고 예외 인정 절차를 확인한다. 집을 팔 때는 대출을 상환하거나 매수인이 승계 요건을 갖춰야 하는데, 매수인도 신생아 특례 요건을 충족해야 하므로 승계는 실제로 성사되기 어렵다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

요건이 겹치는 정책 주택구입자금과 나란히 놓고 보면 무엇이 완화됐는지 드러난다.

핵심 차이완화된 것은 소득과 집값 요건이지 상환 의무가 아니다. 소득 문턱이 낮아진 만큼 소득 대비 더 큰 금액을 빌릴 수 있게 되므로, 우대 기간이 끝난 뒤나 소득이 줄었을 때의 부담을 스스로 계산해야 한다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 자격 기간과 한도에서 몰린다. 출산 인정 기간을 며칠 넘겨 반려된 사례, 창구에서 기한을 잘못 안내받아 신청 시기를 놓친 사례가 대표적이다. 소액임차보증금 공제와 지역별 대출 상한이 겹쳐 예상보다 한도가 크게 줄어 잔금을 마련하지 못한 유형도 반복된다. 주택가격 상한이 고정돼 있는 사이 집값이 올라 특정 지역에서는 요건을 갖춘 가구가 살 수 있는 집이 사라졌다는 문제 제기도 나온다.