주택청약종합저축

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

주택청약종합저축은 두 가지가 한 계약에 들어 있다. 하나는 돈을 모으는 예금이고, 다른 하나는 주택 분양에 신청할 자격이다. 예금 부분만 보면 적금과 다를 것이 없지만, 이 상품을 쓰는 이유는 대부분 두 번째에 있다.

돈을 받는 상대방은 은행이 아니다. 은행은 창구 역할을 하고, 납입금은 주택도시기금으로 들어간다. 이 기금은 임대주택 건설과 서민 주택자금 대출의 재원이 된다. 그래서 예금자보호법의 보호 대상이 아니고, 대신 국가가 기금을 관리한다.

제도의 목적이 여기서 드러난다. 집을 사려는 사람들의 돈을 모아 주택 공급에 쓰고, 그 대가로 분양 신청 순번을 매기는 구조다. 청약저축, 청약예금, 청약부금으로 나뉘어 있던 것을 하나로 합쳐 국민주택과 민영주택 어느 쪽에도 신청할 수 있게 만든 것이 이 통장이다.

그래서 확인할 것이 적금과 다르다. 금리가 아니라 가입기간이 언제부터 계산되는가, 매달 얼마가 실적으로 인정되는가, 그리고 해지하면 무엇이 사라지는가 세 가지다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

돈과 자격이 함께 쌓이고 함께 사라지는 구조다. 네 단계로 나뉜다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

이자는 적금과 같은 방식으로 회차별 예치일수에 따라 계산하며, 적용 이율은 가입기간 구간별로 정해진다. 이 이율은 은행이 아니라 정부가 정해 고시하고 바뀔 수 있다. 매달 25만원씩 24개월 넣고 연 2%가 적용된다고 하자. 원금은 600만원, 이자는 12만 5,000원이고 세금 1만 9,250원을 빼면 10만 5,750원이 남는다. 이 상품의 실질 수익은 이자가 아니라 소득공제와 청약 자격이다. 소득공제 요건을 채워 연 300만원을 넣었다고 하자. 그 40%인 120만원이 소득에서 빠진다. 소득세율 15% 구간에 있다면 지방소득세를 포함해 19만 8,000원가량의 세금이 줄어든다. 이자보다 큰 금액이다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우원금을 잃지는 않는다. 잃는 것은 시간이다. 10년간 매달 넣어 가입기간 10년과 납입 120회를 쌓은 통장을 해지하면 원금과 이자는 돌아오지만 그 10년과 120회는 0이 된다. 민영주택 가점 중 가입기간 항목도 다시 처음부터 쌓아야 한다. 소득공제를 받은 뒤 5년 이내에 해지하면 그동안 감면받은 세액이 추징된다. 국민주택은 저축총액이 많은 순으로 뽑으므로, 월 인정 한도보다 적게 넣어 온 기간은 나중에 채워 넣어도 그만큼의 시간이 되돌아오지 않는다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

가입과 유지에 드는 수수료는 없다. 비용은 돈이 묶이는 데서 생긴다.

세금

이자에는 이자소득세 15.4%(소득세 14% + 지방소득세 1.4%)가 부과된다. 소득공제는 조세특례제한법 제87조에 따른다. 무주택 세대주인 근로소득자로 총급여가 7,000만원 이하이면 연간 납입액 300만원 한도에서 그 40%를 근로소득금액에서 공제한다. 최대 공제액은 120만원이다. 공제를 받으려면 은행에 무주택확인서를 제출해야 한다. 소득공제를 받은 뒤 5년 이내에 해지하면 감면받은 세액이 추징된다. 청년을 대상으로 하는 청약통장으로 가입하면 별도 요건 아래 이자소득 비과세가 적용되며 이는 별도 항목에서 다룬다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

해지는 전액 해지만 된다. 일부만 찾는 것이 되지 않는다. 해지하면 원금과 그때까지의 이자를 받지만 가입기간과 납입 횟수, 저축총액이 모두 사라진다. 이 상품에서 중도해지는 이자를 깎이는 문제가 아니라 자격을 잃는 문제다.

돈이 필요하면 해지 대신 청약저축담보대출을 검토한다. 통장을 담보로 잡고 예치액 범위에서 빌리는 방식이며, 대출을 받아도 청약 자격은 유지된다. 다만 대출이자가 들고 통장에는 질권이 설정된다. 담보로 잡힌 동안 해지가 제한된다는 점도 확인한다.

소득공제를 받아 왔다면 해지 시점이 중요하다. 가입일로부터 5년 안에 해지하면 그동안 받은 소득공제에 해당하는 세액이 추징된다. 해지를 결정하기 전에 국세청 홈택스에서 자신이 공제받은 내역을 먼저 확인한다. 청년 대상 청약통장으로 전환하는 경우에는 기존 가입기간과 납입 실적이 이어지는지 은행에 확인한 뒤 결정한다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

돈을 모으는 방식은 적금과 같지만 목적과 제약이 다르다. 나란히 놓으면 선택 기준이 보인다.

핵심 차이이 통장을 다른 예금과 금리로 비교하면 판단이 어긋난다. 비교 대상은 이자가 아니라 소득공제 금액과 청약 자격의 가치다. 청약할 계획이 아예 없다면 유동성 제약만 남는다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

민원은 자격과 실적 계산에서 나온다. 가입기간이나 납입 회차가 예상과 다르게 인정돼 청약에서 밀리는 유형이 대표적이다. 약정납입일보다 늦게 넣어 연체일수가 쌓인 것을 모르고 있다가 순위 발생이 늦어진 사례도 있다. 소득공제를 받은 뒤 사정이 생겨 해지했다가 세액이 추징되는 것을 몰랐다는 다툼, 창구에서 예금자보호가 되는 것으로 이해했다는 다툼도 접수된다.