주택연금(역모기지)

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

주택연금은 이름과 달리 연금이 아니라 대출이다. 한국주택금융공사법에 따른 주택담보노후연금보증 제도이고, 은행이 돈을 내주며 공사가 보증한다. 매달 받는 돈은 소득이 아니라 대출금이다. 그래서 세금이 붙지 않는다.

구조는 주택담보대출을 거꾸로 돌린 것이다. 보통의 주택담보대출은 목돈을 한 번에 받고 매달 갚아 잔액이 줄어든다. 주택연금은 매달 조금씩 받아 잔액이 늘어난다. 이자도 현금으로 내지 않고 잔액에 더해진다. 시간이 갈수록 빚이 커지는 구조다.

그런데도 위험이 무한정 커지지 않는 이유는 상환 방식에 있다. 가입자와 배우자가 모두 세상을 떠나면 집을 처분해 그동안 받은 돈과 이자, 보증료를 정산한다. 처분금액이 남으면 상속인이 가져간다. 모자라도 상속인에게 청구하지 않는다. 모자란 부분은 공사가 부담한다. 이 비청구 특약이 이 상품의 핵심이다.

이 제도는 집은 있는데 현금이 없는 고령가구를 위해 만들었다. 집을 팔지 않고도 그 집에 살면서 현금흐름을 만든다는 것이 목적이다. 집을 상속 재산으로 남기는 대신 생활비로 쓰는 선택이라는 점을 먼저 이해해야 한다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

집을 담보로 걸고 돈이 매달 나오며, 그만큼 빚이 매달 쌓이고, 마지막에 집으로 정산한다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

월지급금은 가입 시점의 나이, 주택가격, 지급방식, 그리고 공사가 쓰는 장래 집값 상승률·이자율·기대여명 가정으로 정해진다. 나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 많아진다. 한 번 정해지면 평생 같은 금액이고 물가에 연동되지 않는다. 60세에 가입해 30년을 받는다면 마지막 해에 받는 금액의 실질 가치는 첫해보다 크게 낮아진다. 대출잔액은 받은 월지급금 합계에 이자와 보증료가 복리로 붙어 늘어난다. 매달 100만원을 20년 받는다고 하자. 받은 원금만 2억 4,000만원이고 여기에 20년치 이자와 보증료가 더해진 금액이 잔액이 된다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우손실의 상한이 담보주택이라는 점이 이 상품의 특징이다. 시세 5억원짜리 집으로 가입해 25년을 살았고 그 사이 받은 월지급금과 쌓인 이자·보증료가 6억원이 됐는데 집이 4억 5,000만원에 팔렸다고 하자. 부족한 1억 5,000만원은 공사가 부담하고 상속인에게 청구하지 않는다. 상속인이 받는 것은 없다. 반대로 실거주 의무를 어겨 계약이 해지되면 그동안 받은 돈을 한꺼번에 갚아야 하고, 갚지 못하면 살던 집을 처분해야 한다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

주택연금의 비용은 현금으로 나가지 않고 대출잔액에 쌓인다. 눈에 보이지 않아 과소평가되기 쉽다.

세금

월지급금은 대출금이므로 소득이 아니다. 소득세가 붙지 않고 건강보험료 산정 소득에도 잡히지 않는다. 세제 지원도 있다. 담보 설정에 따른 등록면허세가 감면되고, 재산세는 주택가격 중 일정 금액 이하 부분에 대해 감면된다. 주택연금 이자비용은 연금소득이 있는 가입자가 연금소득금액에서 연 200만원을 한도로 공제받을 수 있다. 다만 월지급금이 기초연금 등 복지제도의 소득인정액 산정에 반영될 수 있으므로 수급 중이면 미리 확인한다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

중도해지는 언제든 할 수 있고 중도상환수수료도 없다. 다만 그동안 받은 월지급금과 쌓인 이자, 초기보증료를 한꺼번에 갚아야 한다. 초기보증료는 돌려받지 못하므로 짧게 쓰고 해지하면 손해가 크다. 같은 주택으로는 해지일로부터 3년이 지나야 다시 가입할 수 있다.

이사는 가능하다. 새 집으로 담보를 옮기면 그 집의 가격에 따라 월지급금이 조정된다. 값이 낮은 집으로 옮기면 월지급금이 줄고 정산금이 생길 수 있다. 요양시설 입소처럼 실거주가 어려워지면 미리 공사에 사유를 신고해야 한다. 신고 없이 오래 비우면 실거주 의무 위반이 되어 지급이 정지되거나 계약이 해지된다.

부부 중 한 사람이 사망해도 계약은 끝나지 않는다. 생존 배우자가 같은 금액을 계속 받는다. 저당권방식은 상속인 전원의 동의를 받아 배우자에게 소유권을 넘기는 절차가 필요하지만, 신탁방식은 별도 절차 없이 수익권이 승계된다. 재혼가정이거나 자녀와 관계가 복잡하면 담보방식 선택이 중요해진다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

집을 현금으로 바꾸는 방법은 여럿이고, 무엇을 포기하는지가 다르다.

핵심 차이주택연금의 특징은 두 가지다. 살던 집에서 계속 산다는 것, 그리고 빚이 집값을 넘어도 그 부족분을 가족이 갚지 않는다는 것이다. 대신 집을 상속 재산으로 온전히 남기는 선택지는 내려놓게 된다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

분쟁은 대개 계약이 끝난 뒤에 생긴다. 상속인이 정산 구조를 모른 채 집을 상속받을 것으로 알고 있다가 대출잔액을 확인하고 이의를 제기하는 유형이 대표적이다. 실거주 의무 위반으로 지급이 정지되는 경우, 저당권방식에서 배우자 승계에 다른 상속인이 동의하지 않는 경우도 반복된다.