디딤돌대출

01 · 이 상품은 무엇인가

무엇을 사는 계약인가

디딤돌대출은 은행 돈이 아니라 정부 기금에서 나오는 대출이다. 재원은 국토교통부가 관리하는 주택도시기금이고, 은행은 위탁을 받아 접수와 심사, 실행을 대행한다. 한국주택금융공사가 재원을 유동화하는 보금자리론과는 소관 기관도 재원도 다르다. 이름은 비슷해 보여도 근거와 창구가 다른 제도다.

성격은 주택구입자금 대출이다. 이미 소유한 집을 담보로 생활자금을 빌리는 용도가 아니라, 매매로 집을 사는 데 쓰는 돈이다. 매매계약을 맺고 소유권 이전 전후의 정해진 기한 안에 신청해야 한다. 기존 대출을 갈아타는 용도로는 원칙적으로 쓸 수 없다.

요건이 촘촘하다. 부부합산 연소득 상한, 순자산가액 상한, 담보주택 가격 상한, 주거전용면적 상한을 모두 넘지 않아야 하고, 세대주이면서 세대원 전원이 무주택이어야 한다. 생애최초 구입자, 신혼가구, 자녀가 있는 가구에는 소득 요건이 완화되고 한도가 올라간다. 이 요건들은 예산과 주택정책에 따라 조정된다.

이 제도가 존재하는 이유는 분명하다. 소득이 낮을수록 은행 자체 대출에서 한도가 작게 나오고 금리는 높게 매겨진다. 시장에 맡겨두면 집을 처음 사는 사람일수록 불리해지므로, 국가가 기금을 만들어 요건을 정하고 낮은 금리로 공급한다. 그래서 요건이 까다로운 것이지, 심사가 느슨한 상품이 아니다.

02 · 돈이 어떻게 움직이나

내가 낸 돈은 어디로 가는가

매매계약이 먼저고 대출 신청은 그 뒤에 따라온다는 점이 순서상 중요하다.

수익과 급부는 어떻게 정해지나

상환액은 실행 시점의 금리와 방식으로 정해진다. 원리금균등의 월 상환액은 원금 × 월이율 ÷ (1 − (1+월이율)의 −상환개월수 제곱)이다. 2억원을 연 3%로 30년 원리금균등으로 빌렸다고 하자. 월 상환액은 약 84만 3,000원이고 총 상환액은 약 3억 360만원이다. 체증식을 고르면 초기 상환액은 이보다 작지만 후반으로 갈수록 커지고 총 이자도 늘어난다. 소득이 확실히 늘어날 사람에게만 의미가 있는 선택이다. 한도가 유형별로 다르므로 실제 필요한 금액과 나올 수 있는 금액의 차이를 계약 전에 계산해야 한다.

03 · 무엇을 잃을 수 있나

위험을 종류별로 본다

최악의 경우2억원을 빌려 3억 5,000만원짜리 집을 샀는데 집값이 2억원으로 떨어지고 소득이 끊겼다고 하자. 기한이익 상실 후 경매에서 1억 7,000만원에 낙찰되면 경매비용과 선순위 임차보증금을 뺀 나머지만 대출에 충당되고, 회수되지 않은 수천만원이 채무로 남는다. 유한책임 방식으로 받았다면 그 잔존 채무를 갚을 의무가 없다. 그보다 흔한 최악은 실행 전에 온다. 예상 한도를 믿고 계약금을 걸었는데 소액임차보증금 공제와 요건 변경으로 한도가 수천만원 줄어 잔금을 못 치르면 계약금을 잃는다.

04 · 얼마를 내는가

보이지 않는 비용까지

금리가 낮은 대신 요건 관리 비용이 든다고 보는 편이 정확하다.

세금

대출금은 소득이 아니므로 과세되지 않는다. 근로소득자는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있으며, 상환기간 15년 이상에 고정금리이면서 비거치식 분할상환이면 공제한도가 가장 크다. 디딤돌대출은 만기 30년까지 선택할 수 있고 비거치 분할상환이 가능하므로 요건을 맞추기 쉬운 편이다. 다만 취득 당시 기준시가 요건과 무주택·1주택 세대주 요건을 별도로 본다. 생애최초 주택 구입이라면 취득세 감면 제도가 별도로 있으므로 관할 지방자치단체 세무부서에서 요건을 확인한다. 이자상환증명서는 매년 초 취급 은행에서 발급한다.

05 · 중간에 그만두면

해지·환매·상환의 실제 결과

금융소비자보호법 제46조의 청약철회권은 이 대출에도 적용된다. 계약서류를 받은 날 또는 계약체결일 중 늦은 날부터 14일 안에 원금과 이자, 부대비용을 돌려주면 계약이 없던 것이 된다.

중도상환수수료는 실행 후 3년까지 부과되고 경과기간에 비례해 줄어든다. 다만 정책에 따라 한시 면제가 시행되기도 하므로, 여윳돈으로 일부를 미리 갚기 전에 취급 은행과 주택도시기금에 현재 적용 여부를 확인한다. 일부 상환도 중도상환에 해당한다.

실거주 의무가 붙은 경우 정해진 기간 안에 전입하지 않거나 거주하지 않으면 대출 회수 사유가 된다. 전근이나 질병처럼 불가피한 사정이 생기면 기한이 지나기 전에 취급 은행에 알리고 예외 인정 절차를 확인해야 한다. 집을 팔 때는 대출을 상환하거나 매수인이 승계 요건을 갖춰야 한다. 승계는 매수인도 디딤돌 요건을 충족해야 가능하므로 매매 협상 단계에서 미리 따져야 한다.

06 · 비슷한 상품과 다른 점

나란히 놓고 본다

정책 주택구입자금끼리 비교하면 소관 기관과 요건의 엄격함에서 갈린다.

핵심 차이디딤돌대출은 요건이 가장 좁은 대신 조건이 가장 유리하게 설계돼 있다. 소득이나 집값이 상한을 조금 넘으면 보금자리론으로, 출산 가구라면 신생아 특례로 넘어가는 것이 제도의 짜임이다. 어느 문에 해당하는지를 먼저 확인하고 계약 일정을 잡아야 한다.

08 · 이 상품에서 실제로 벌어진 일

분쟁이 잦은 자리

가장 잦은 분쟁은 예상 한도와 실제 한도의 차이다. 수도권 아파트에 소액임차보증금 공제가 원칙 적용되면서 예상보다 수천만원 적게 나와 잔금을 마련하지 못한 사례가 대표적이다. 요건 변경이 발표와 시행 사이에 짧은 간격으로 이뤄져 계약 진행 중에 조건이 달라졌다는 민원도 있다. 은행 창구에서 자체 상품을 먼저 안내받아 정책대출 자격을 뒤늦게 알았다는 유형, 실거주 의무를 지키지 못해 회수 통보를 받은 유형도 반복된다.